DOMATOR Team

SMART HOME - PRZYSZŁOŚĆ JUŻ PUKA DO DRZWI

Są takie określenia, które są trudno przetłumaczalne z angielskiego. Jednym z nich jest Smart Home. Jak się definiuje obecnie Smart Home - i o jaki iloraz inteligencji tu chodzi? Smart Home (po polsku można powiedzieć "inteligentny dom", ale nie brzmi to tak fajnie) to taki dom, który wykorzystuje zaawansowaną technologię oraz połączone urządzenia do usprawnienia i zautomatyzowania różnych aspektów codziennego życia. Ten rodzaj usprawnień polega głównie na technologii, jaka istnieje w danej chwili rozwoju cywilizacji. W zamierzchłych czasach pachołek palący w piecu mógł być uznany za element Smart Home, bo automatyzował proces utrzymania ciepła. Za 20 lat może to być robot, który skopie za nas ogródek lub przyniesie nam śniadanie do łóżka. Głównym celem inteligentnego domu jest zwiększenie efektywności, wygody, bezpieczeństwa oraz oszczędności energii dla jego mieszkańców. Kluczowe cechy inteligentnego domu obejmują: 1. Łączność. Inteligentne domy charakteryzują się wzajemnym połączeniem urządzeń i systemów. Te urządzenia są zazwyczaj także połączone z internetem, umożliwiając komunikację oraz zdalne sterowanie za pośrednictwem centralnej jednostki lub urządzeń mobilnych. 2. Automatyzacja. Inteligentne domy często wykorzystują automatyzację do usprawnienia zadań i procesów. Może to obejmować  oświetlenie, ogrzewanie, wentylację, klimatyzację (HVAC), systemy bezpieczeństwa i wiele innych. Automatyzacja może opierać się na harmonogramach, czujnikach lub preferencjach użytkownika. 3. Zdalne sterowanie. Mieszkańcy mogą zdalnie kontrolować i monitorować różne aspekty swojego domu za pomocą smartfonów, tabletów lub innych urządzeń podłączonych do internetu. Pozwala to na dostosowywanie i monitorowanie w czasie rzeczywistym, nawet będąc poza domem. 4. Integracja urządzeń. Inteligentny dom integruje różne urządzenia i systemy - takie jak inteligentne termostaty, oświetlenie, kamery monitoringu, dzwonki do drzwi, inteligentne zamki, asystenci głosowi i wiele innych. Te urządzenia współpracują, tworząc spójny i połączony ekosystem. 5. Oszczędność energii. Wiele inteligentnych domów kładzie nacisk na oszczędność energii poprzez zastosowanie inteligentnych termostatów, urządzeń do monitorowania energii i sprzętu gospodarstwa domowego. Systemy te mają na celu optymalizację zużycia energii, redukcję marnotrawstwa i obniżenie kosztów używania energii. 6. Bezpieczeństwo i monitorowanie. Funkcje bezpieczeństwa inteligentnego domu obejmują inteligentne zamki, czujniki otwierania drzwi/okien, detektory ruchu i kamery monitoringu. Urządzenia te zapewniają monitorowanie w czasie rzeczywistym oraz powiadamianie o zdarzeniach, poprawiając ogólne bezpieczeństwo domu. 7. Sterowanie głosowe. W inteligentnych domach często zintegrowani są asystenci głosowi - np. Amazon Alexa, Google Assistant czy Siri od Apple. Użytkownicy mogą sterować różnymi urządzeniami i systemami za pomocą poleceń głosowych. 8. Systemy rozrywki. Technologia inteligentnego domu obejmuje również systemy rozrywki - takie jak smart TV czy urządzenia do strumieniowania treści audio i wideo. Urządzenia te mogą być zintegrowane w ogólny ekosystem inteligentnego domu. 9. Dostosowanie. Inteligentne domy pozwalają na dostosowanie do konkretnych potrzeb i preferencji mieszkańców. Użytkownicy mogą tworzyć spersonalizowane ustawienia i automatyzować rutyny na podstawie codziennych aktywności. 10. Analiza danych. Niektóre systemy inteligentnych domów wykorzystują analizę danych do dostarczania informacji na temat zużycia energii, wzorców bezpieczeństwa i zachowań użytkowników. Te informacje mogą być wykorzystane do dalszej optymalizacji środowiska domowego. W miarę jak technologia nadal się rozwija, definicja inteligentnego domu może ewoluować, aby uwzględnić nowe funkcje i możliwości. Niemniej ogólna idea polegająca na integrowaniu inteligentnych urządzeń i systemów w celu stworzenia bardziej efektywnego, wygodnego i bezpiecznego środowiska do życia pozostaje niezmienna. Dziś stoimy dopiero na progu prawdziwej rewolucji technologicznej - bo wielkimi krokami zbliża się technologia oparta na sztucznej inteligencji (AI). Dotychczas mieliśmy pełną kontrolę nad Smart Homes i nad stosowaną w nich technologią, ale pod warunkiem, że umieliśmy ją obsługiwać. Wiele osób starszych, lub ci, którzy są z komputerami na bakier i używają smartfonów głównie do wykonywania telefonów i układania pasjansa, na pewno nie będą użytkownikami obecnej technologii, używanej w Smart Homes. Za skomplikowane, za dużo elementów do kontroli czy nawet zmiany baterii. Ale Smart Homes oparte na AI (sztucznej inteligencji) powinny stać się prawdziwym szlagierem - i moim zdaniem, jak pierwsze systemy zostaną usprawnione i być może pojawi się też „mały robocik” kontrolowany głosem „pana” - naturalną komendą może być na przykład "Hej Bob, przynieś Żywca!" czy coś w tym rodzaju. Prosta obsługa, reagująca na głos gotowa do pracy bez potrzeby czytania 100-stronicowej instrukcji (pisanej jak na złość drobnym drukiem). Smart Homes AI będą szybciej dostępne niż nam się wydaje, ale.... Problem z technologią jest taki, że jest cudowna, jednak zmiany i postęp są bardzo szybkie. Niestety, taka jest natura człowieka, że lubimy nowości. Ilu z nas kupuje prawie co roku nowego Apple'a czy Samsunga, jakby ten sprzed 2 lat przestał działać? Jeśli tylko układamy na nim pasjansa, to może on wystarczyć na 10 lat. Tu, moim zdaniem, właśnie tkwi główny problem. Pogoń za nowinkami oraz fakt, że przeciętna rodzina w Kanadzie zmienia mieszkania lub domy co 5 lat. Wobec tego powstaje pytanie - ile warto zainwestować i w co? Czy odzyskamy zainwestowane pieniądze, skoro po 5 latach zainstalowana technologia AI będzie praktycznie przestarzała i nowy nabywca potraktuje ją jak „złom”? Dlatego w chwili obecnej należy być ostrożnym w wyborze urządzeń, które mogą nam usprawnić życie - bo jest ich zbyt dużo i co dnia pojawiają się nowsze i lepsze! Na co zwrócić szczególną uwagę?  1. Resale value. Urządzenia pomagające oszczędzać energię, jak kontrola energii (ogrzewanie i światło) – są bardzo doceniane. 2. Przenośność urządzeń. Niektóre inteligentne urządzenia domowe - takie jak inteligentne termostaty, kamery monitoringu i inteligentne oświetlenie, mogą być przenośne. 3. Instalacje DIY (Do It Yourself). Wybieranie inteligentnych urządzeń domowych z łatwą instalacją DIY może pomóc w obniżeniu kosztów instalacji. 4. Koncentracja na ulepszeniach o dużym wpływie na jakość życia. Zamiast przeprowadzać kompleksową modernizację inteligentnego domu, rozważmy skoncentrowanie się na ulepszeniach o dużym wpływie, które są stosunkowo tanie i oferują szybki zwrot. Na przykład - energooszczędne oświetlenie LED czy termostat programowalny i kontrolowany na odległość. Ta lista może być znacznie dłuższa, ale z braku miejsca chciałbym zrobić małe podsumowanie. Ludzie zawsze dążyli do ulepszania swojego życia - dlatego nie ma odwrotu od przyszłości. Dzięki nowinkom technologicznym oraz komputeryzacji i internetowi, żyje się nam lepiej, wygodniej i często dłużej. Ale nie można dać się zwariować. Nie każda nowość wytrzyma próbę czasu, dlatego nie każdą należy kupować. Proszę poczytać, zasięgnąć opinii, może poczekać na usprawnione rozwiązania. Bo każdy gadżet przecież kosztuje. Jeśli planują Państwo pomieszkać w domu dłużej niż wynosi średnia kanadyjska (5 lat), to raczej zainwestowałbym w nowy piec niż w nowy termostat (na starym piecu). Nowe okna i dodatkowa izolacja na poddaszu będą szybciej docenione przez potencjalnych kupujących niż „fancy” termostat. Na pewno nowa kuchnia czy nowe łazienki będą bardziej preferowane jeśli planujemy sprzedaż, a nawet dla nas będzie z tego większy pożytek - niż na przykład z super nowoczesnego monitoringu i security systems. A propos security i monitoringu – czasami mam wrażenie, że jest to jakaś ogólna paranoja. Ludzie barykadują się w domach, monitorują wszystko wokół, czy ma to sens czy nie! Myślę również, że młodsze pokolenie szybciej ogarnie nowinki technologiczne i je zaakceptuje. Baby boomers będą woleli inne rozrywki. Jeśli już używają Państwo nowych technologii lub mają Smart Home, serdecznie zapraszam do podzielenia się uwagami czy doświadczeniami. Można pisać do mnie maile (maciek@domatorteam.com) lub wrzucać komentarze na fanpage "Domator Team & Maciek Czapliński" na FB. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

KASIA I MACIEK CZAPLINSKI Na terenie Ontario stoją setki tysięcy nieruchomości . To domy, połówki, działki budowlane czy mieszkania. Kiedy sprzedajemy lub kupujemy nieruchomość – jak sprawdzić, że osoba, która daną nieruchomość sprzedaje, jest faktycznie jej właścicielem? 

Sprawdzenie, do kogo prawnie należy działka czy dom i czy dana osoba ma prawo je sprzedawać byłoby niezwykle trudnym zadaniem, gdyby nie bardzo sprawnie działający system komputerowej bazy danych. W chwili obecnej obejmuje ona praktycznie każdą nieruchomość na terenie Ontario. Domy, działki, mieszkania, townhousy, itd. Zawiera także historię sprzedaży każdej nieruchomości - wraz z datami, kiedy zmieniała właściciela, ceny zakupu oraz dane wszystkich poprzednich właścicieli. Ta baza danych zawiera też wszystkie rejestracje pożyczek w postaci pierwszych, drugich i trzecich hipotek. System ten ma swoje początki w latach 80. i rósł wraz z rozwojem komputeryzacji i internetu. Początkowo nie zawierał wszystkich nieruchomości, ale poprzez ponad 40 lat działania stał się dokładną i pełną bazą. Nazywa się Land Registry Office i obecnie jest już instytucją, zajmującą się rejestrowaniem i zarządzaniem informacjami dotyczącymi nieruchomości na terenie Ontario.  Jest to ważne narzędzie w systemie prawnym, które ma na celu zapewnienie przejrzystości, ochrony praw własności i zapobiegania sporom dotyczącym nieruchomości. Główne funkcje Land Registry Office obejmują: 1. Rejestrację nieruchomości. Land Registry Office utrzymuje oficjalną księgę wieczystą (w formie elektronicznej), która zawiera informacje o posiadaczach nieruchomości, hipotekach, zobowiązaniach finansowych oraz innych istotnych szczegółach dotyczących własności. 2. Zabezpieczenie praw własności. Dzięki rejestracji w Land Registry Office właściciele nieruchomości mają oficjalne potwierdzenie swoich praw do danego gruntu, co zapewnia ochronę przed ewentualnymi, nielegalnymi roszczeniami. 3. Ścisłe przestrzeganie prawa. Land Registry Office jest gwarantem przestrzegania obowiązujących przepisów prawa i legalności transakcji, co pomaga w uniknięciu oszustw i nadużyć. 4. Ułatwianie transakcji. Dzięki dostępowi do oficjalnych dokumentów dotyczących nieruchomości, Land Registry Office ułatwia procesy kupna, sprzedaży i dziedziczenia nieruchomości, przyspieszając i usprawniając te transakcje. 5. Zapobieganie sporom. Dzięki dokładnym i aktualnym zapisom, Land Registry Office pomaga w zapobieganiu sporom dotyczącym własności nieruchomości - ponieważ oficjalne dokumenty mogą być używane jako dowody w przypadku ewentualnych konfliktów prawnych. 6. Gwarantowany Ciąg Transakcji. Ponieważ system ten jest bardzo dokładny i zasadniczo nie zawiera błędów, prawnik sprawdzający dokumenty transakcji musi zweryfikować tylko ostatnią (poprzednią) transakcję, by być pewnym, że nie ma ukrytych problemów. Land Registry Office jest kluczowym narzędziem, które zapewnia stabilność praw, chroni interesy właścicieli nieruchomości oraz pomaga w utrzymaniu porządku i przejrzystości na rynku nieruchomości. Zanim powstał i się rozwinął, nie było jeszcze internetu, a praktycznie nie było komputerów. System opierał się na dokumentacji papierowej. Stary system rejestracji nieruchomości w Ontario był znany jako "Land Titles System" (System tytułów prawnych do gruntu) lub "Registry System" (System rejestrowy). W Land Titles System właściciel nieruchomości posiadał tytuł prawny do gruntu (pisemny dokument) jako dowód prawowitego posiadania nieruchomości. System ten był bardziej skomplikowany i czasochłonny, ponieważ wymagał szczegółowej weryfikacji praw własności nieruchomości podczas każdej transakcji. Sprawdzano wszystkie rekordy - nawet do 20 lat wstecz. Wiele dokumentów było trudnych do zdobycia albo już dawno się zagubiły. Jeśli prawnik popełnił błąd, to mogło to mieć wpływ na wszystkie następne transakcje. W Registry System informacje o nieruchomościach były rejestrowane w urzędzie rejestrowym, który działał jako centralna baza danych. Właściciele nieruchomości posiadali "dokument rejestrowy", który potwierdzał zarejestrowane informacje dotyczące nieruchomości. Urzędy Rejestracyjne miały zwykle lokalny zasięg i by sprawdzić nieruchomość - przykładowo na terenie Winsor - prawnik z Toronto musiał kogoś delegować, by odbyć czasochłonną podróż. Obecnie w Ontario obowiązuje Land Titles Assurance System (LTAS), który jest hybrydowym systemem, łączącym cechy zarówno Land Titles System jak i Registry System. W tym systemie nieruchomości są rejestrowane wraz z gwarancją ich tytułu, co oznacza, że są udzielane pewne gwarancje dotyczące praw własności. LTAS ma na celu zapewnienie większej pewności prawnej i ułatwienia transakcji dotyczących nieruchomości w Ontario. Podczas weryfikacji statusu prawno-hipotecznego nieruchomości w Land Titles System w Ontario, osoba szukająca danych musiała sprawdzić różne dokumenty, w tym: 1. Dokumenty rejestrowe. Osoba badająca nieruchomość musiała przeszukać dokumenty w urzędzie rejestrowym - aby sprawdzić, czy nieruchomość została prawidłowo zarejestrowana na aktualnego właściciela. Te dokumenty obejmowały informacje o transakcjach sprzedaży, hipotekach, spadkach i innych istotnych wydarzeniach dotyczących nieruchomości. 2. Tytuły prawne do gruntu. Badający musiał zweryfikować, czy obecny właściciel posiada prawo do danego gruntu (dokument potwierdzający prawowite posiadanie nieruchomości). Tytuł prawny do gruntu jest podstawowym dokumentem w Land Titles System, potwierdzającym prawo własności. 3. Zarejestrowane hipoteki. Badanie hipotek było również częścią procesu weryfikacji prawnej nieruchomości. Badający musiał sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub innymi zobowiązaniami finansowymi, które mogłyby ograniczyć jej wartość lub możliwość swobodnej transakcji. W przypadku wątpliwości lub nieścisłości dotyczących statusu prawno-hipotecznego nieruchomości, zainteresowane strony mogły również zwrócić się do prawnika lub notariusza, aby uzyskać profesjonalną pomoc w przeprowadzeniu pełniejszej analizy prawnej i finansowej nieruchomości. Podczas procesu zakupu domu w Ontario ważne jest, aby przeprowadzić dokładną weryfikację prawną (title search) oraz zasięgnąć informacji z różnych źródeł, by upewnić się, że na nieruchomość nie ma nałożonych żadnych hipotek, zobowiązań finansowych ani innych ograniczeń.  Oto kilka sposobów jak można sprawdzić, czy nieruchomość nie posiada zarejestrowanych pożyczek hipotecznych lub work orders (nakaz wykonania prac naprawczych): 1. Badanie prawne. Współpracując z prawnikiem, specjalizującym się w nieruchomościach, można przeprowadzić dokładne badanie prawne nieruchomości. Prawnik może uzyskać dostęp do oficjalnych dokumentów rejestrowych w Land Registry Office w celu sprawdzenia, czy na nieruchomości nie są zarejestrowane hipoteki lub inne zobowiązania finansowe. 2. Zapytanie w urzędzie rejestrowym. Można udać się bezpośrednio do lokalnego urzędu rejestrowego (Land Registry Office) i poprosić o kopie dokumentów dotyczących nieruchomości. Te dokumenty zawierają informacje o zarejestrowanych hipotekach i innych ograniczeniach, dotyczących nieruchomości. 3. Zapytanie w urzędzie planowania przestrzennego. W przypadku work orders (polecenia wykonania prac naprawczych) można skontaktować się z lokalnym urzędem planowania przestrzennego (Municipal planning office) lub z departamentem ds. kontroli budowlanej (Building department) i sprawdzić, czy na nieruchomości nie ma żadnych niezałatwionych spraw dotyczących konieczności przeprowadzenia prac naprawczych czy renowacyjnych. 4. Zapytanie sprzedającego. Warto także zapytać bezpośrednio sprzedającego o historię nieruchomości - w tym o ewentualne zarejestrowane hipoteki czy work orders. Sprzedający jest zobowiązany dostarczyć uczciwych i dokładnych informacji na temat stanu prawnego nieruchomości 5. Przeszukanie publicznych baz danych. W niektórych przypadkach można przeszukać publiczne bazy danych online, które oferują dostęp do informacji o nieruchomościach - w tym o zarejestrowanych hipotekach czy_ work orders_. Takie bazy są często dostępne na stronach internetowych lokalnych organów rządowych lub urzędów rejestrowych. Ważne jest, aby zawsze korzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach i dokładnie sprawdzić status prawny nieruchomości - przed podjęciem decyzji o zakupie. Badanie prawne jest kluczowym etapem procesu zakupu nieruchomości i pomaga uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. Zapraszam Państwa do rozmów i spotkań w każdej sprawie, związanej z zakupem lub sprzedażą nieruchomości. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

DZIEŃ ZAMKNIĘCIA - NA CO ZWRÓCIĆ SZCZEGÓLNĄ UWAGĘ?

Poszukiwanie domu może trwać od kilku dni do kilku miesięcy i jest to często skomplikowany i frustrujący proces. Obecnie nie ma dużej konkurencji przy zakupie, rzadko też zdarzają się sytuacje, gdzie kilka ofert jest składanych na jeden dom. Dlatego możemy liczyć na możliwość negocjacji ceny, warunków umowy czy daty zamknięcia. Sprzedający, świadomi rynku, są bardziej współpracujący i elastyczni.  Dzisiejszy temat ma na celu wyjaśnienie tego, co dzieje się od momentu złożenia akceptowalnej oferty aż do przekazania nieruchomości w ręce nowych właścicieli. Mam nadzieję, że ten mały przewodnik będzie przydatny dla kupujących po raz pierwszy, ale nawet doświadczeni inwestorzy mogą z niego skorzystać. Obecnie oferty często zawierają warunek uzyskania kredytu hipotecznego (mortgage condition), warunek przeprowadzenia inspekcji nieruchomości (inspection condition) oraz, w przypadku mieszkań typu condominium, warunek sprawdzenia stanu finansowego i prawnego zarządzającej kompleksem korporacji (status certificate). Warunki te zazwyczaj są ważne przez jeden do dwóch tygodni. Jeśli wszystkie są spełnione pozytywnie, usuwa się je za pomocą dokumentu zwanego "Waiver". Dokument ten jest podpisywany przez kupujących i po jego podpisaniu transakcja nabiera mocy prawnej. W tym czasie dokumenty związane z transakcją oraz dowody tożsamości kupujących trafiają do wybranego przez kupujących prawnika, który od tej chwili staje się jedną z kluczowych postaci w procesie. O jego roli pisałem już jakiś czas temu, więc krótko przypomnę, że musi on sprawdzić podpisaną umowę, upewnić się, że sprzedający mają prawo do sprzedaży nieruchomości, sprawdzić, czy na nieruchomości nie ciążą żadne hipoteki ani inne długi - takie jak podatki od nieruchomości czy zaległe opłaty maintenance. Sprawdza także, czy na domu nie ma zarejestrowanych "work orders" i innych kar nałożonych przez miasto (gminę), na przykład za dobudowę bez pozwolenia na budowę.  Ten proces sprawdzania trwa od momentu otrzymania umowy od kupujących lub ich agenta (i zazwyczaj trwa kilka tygodni) do dnia nazywanego "Title Search", który zwykle jest zaplanowany na dwa tygodnie przed faktycznym zamknięciem transakcji. Ten okres pozwala prawnikom (reprezentującym kupujących i sprzedających) "naprawić" wszelkie problemy, które mogą się pojawić. Jest to również czas na załatwienie ubezpieczenia „Title Insurance”, które chroni kupujących przed błędami prawników, urzędów i niespodziewanymi kosztami (o tym już pisałem jakiś czas temu). Od chwili zakupu do zamknięcia transakcji kupujący powinni również zająć się uzyskaniem ubezpieczenia hipotecznego, najlepiej poprzez bank, w którym biorą kredyt, lub - jeszcze lepiej - poprzez brokerów ubezpieczeniowych. Konieczne jest także ubezpieczenie nieruchomości - bez niego banki nie przekażą środków prawnikowi. Ponadto trzeba się skontaktować z dostawcami energii elektrycznej, wody, gazu oraz dostawcą internetu. Te usługi są niezbędne do normalnego funkcjonowania, więc należy tak zorganizować założenie nowych kont, aby były dostępne od pierwszego dnia. Należy również pamiętać o zmianie adresu na poczcie. Większość rachunków otrzymujemy teraz drogą elektroniczną, ale pewne instytucje, takie jak CRA, nadal wysyłają je pocztą tradycyjną. Wielu z nas chciałoby unikać otrzymywania takiej korespondencji. Kiedy wszystkie dokumenty zostaną przekazane prawnikowi i zostaną załatwione kwestie hipoteki, ubezpieczeń, dostaw energii itp., możemy spokojnie oczekiwać na dzień zamknięcia transakcji. Wówczas formalnie stajemy się "prawnymi" właścicielami nieruchomości (wspólnie z bankiem) oraz odpowiedzialni za płacenie podatków od nieruchomości. W dniu zamknięcia otrzymujemy klucze do wymarzonego domu. Ale zanim to nastąpi to reprezentujący kupujących prawnik umawia się z nimi na 2-3 dni przed dniem zamknięcia w celu podpisania dokumentów. Często odbywa się to w biurze prawnika. W tym dniu podpisujemy wszystkie niezbędne dokumenty, przekazujemy czek na kwotę wyliczoną przez prawnika (banki przesyłają "pieniądze hipoteczne" bezpośrednio do prawnika), dostarczamy dowód ubezpieczenia nieruchomości (w przypadku mieszkań typu condominium zazwyczaj nie jest to wymagane). W międzyczasie prawnik sprawdza dokumenty dotyczące zaległych (lub nadpłaconych) podatków miejskich, potwierdza, że istniejąca hipoteka zostanie spłacona, a także przygotowuje wiele innych "papierów". Wszystkie te kwestie są załatwiane z wyprzedzeniem, ponieważ w dniu zamknięcia transakcji dokumenty są przesyłane elektronicznie między prawnikami. Po otrzymaniu pieniędzy przez sprzedających, prawnik kupujących ma prawo zarejestrować nowych właścicieli w biurze rejestru gruntów (Land Registry Office). Wielu popularnych prawników ma kilka czy nawet kilkanaście transakcji do zamknięcia w ciągu miesiąca. Szczególnie w okresie letnich długich weekendów - jest to prawdziwe szaleństwo. Dlatego czasami warto unikać zamknięcia transakcji w ostatnich dniach miesiąca, aby uniknąć tłoku, długiego oczekiwania na rejestrację. Im wcześniej się za to zabierzemy, tym łatwiej jest także zarezerwować windę czy firmę przeprowadzkową, lub wynająć samochód do przeprowadzki.

Jednakże dzień zamknięcia jest zawsze dniem, na który kupujący czekają z niecierpliwością (lub czasami z obawą). Czy dokonaliśmy właściwego wyboru? Czy wszystko jest tak, jak sobie przypominamy? Czy ktoś nie wymienił sprzętu AGD?  W ostatnich latach (zwłaszcza w okresie pandemii COVID-19) przekazanie kluczy dla nowych właścicieli stało się bardzo uproszczone. Zwykle sprzedający pozostawiają wszystkie klucze wewnątrz domu, na kuchennym blacie. Dom jest zamykany jednym kluczem, który jest pozostawiany w specjalnej skrzynce zamkowej (lockbox). Kupujący otrzymują kod od swojego prawnika w momencie zarejestrowania nowych właścicieli, a sprzedający otrzymują pieniądze. Od tego momentu mamy już faktyczny dostęp do domu. Jesteśmy właścicielami! Wiele osób tuż przed zamknięciem transakcji prosi o tzw. "final inspection", czyli wizytę w domu w celu sprawdzenia, czy wszystko jest w porządku. Jest to dobry pomysł, ale znacznie ważniejsze jest dokonanie dokładnej inspekcji w dniu zamknięcia. Wówczas łatwo jest zauważyć, czy nie doszło do wymiany sprzętu, usunięcia oświetlenia czy zasłon, itp. Jeśli miały być wykonane naprawy, można je wówczas łatwo zweryfikować. Sprawdzamy piec grzewczy i klimatyzację. Wszystkie sprzęty AGD. Po prostu dom należy dokładnie sprawdzić. Dzień przekazania może być najpiękniejszym dniem, jeśli trafimy na sprzedających ludzi z klasą. Którzy pozostawią dom w idealnym stanie, posprzątany, z zadbanym ogrodem, a w lodówce zostawią butelkę wina. Taki moment jest naprawdę wyjątkowy i życzymy go wszystkim. Niestety, czasami udostępniony nam dom jest brudny, z lepiącą się podłogą, nie umytą lodówką. A jak pojawią się nagle insekty, może być to najgorszy dzień w życiu. Jeśli okaże się, że zasłony, lustra czy lampy, które miały pozostać, zostały zabrane, a sprzęty AGD zostały wymienione, jest to powód do płaczu. Czasami sprzedający opóźniają swoje opuszczenie domu (co nie zawsze jest ich winą, także z powodu opóźnień związanych z zamknięciem ich własnych transakcji). Ale większość tych problemów można rozwiązać, a pierwszym krokiem powinno być skontaktowanie się z agentem, który podejmie próby znalezienia rozwiązania. Niestety, czasami pojawiają się problemy poza naszą kontrolą. Często zdarza się, że kilka transakcji jest ze sobą powiązanych - jak kostki domina. Jeśli jedna z tych transakcji nie zostanie zamknięta, pozostałe również mogą być zagrożone. Na szczęście, jak już wcześniej wspomniałem, nie jest to często spotykane. Na koniec jeszcze ciekawostka. Prawie 80% kupujących nigdy nie wymienia zamków w nabytych domach. Ja sugeruję, by tego unikać. Koszt jest niewielki, a nasze poczucie bezpieczeństwa znacznie wzrasta.  Życzę wszystkim Państwu spokojnych zamknięć z butelką wina w lodówce! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

JESIENNY RYNEK REAL ESTATE - OBECNY JEST INNY NIŻ POPRZEDNIE

Aż trudno uwierzyć, jak szybko leci czas i jak szybko zmienia się sytuacja na rynku nieruchomości. Weszliśmy obecnie na jesienny rynek, który jest zupełnie inny niż "normalny" rynek o tej porze roku. Jesienią zawsze było sporo kupujących i sporo sprzedających, którzy planowali zamianę domu na większy lub mniejszy, by zdążyć jeszcze przed Świętami Bożego Narodzenia. Rynek w październiku był zawsze bardzo aktywny. W tym roku jest zupełnie inaczej. Brakuje kupujących, ale również podaż jest ograniczona.  Dlaczego tak się dzieje? Popatrzmy na to z dwóch stron: kupującego i sprzedającego. Na skutek gwałtownego wzrostu oprocentowania, większość potencjalnych kupujących po prostu wstrzymuje się z decyzją zakupu. Według ostatnich badań, 68% potencjalnych kupujących odkłada zakup. I trudno się dziwić. Podam przykład oparty na prostej matematyce. Załóżmy, że ktoś kupuje dom za milion dolarów i wpłaca 20% własnego wkładu, to zazwyczaj musi pożyczyć 800 000 dolarów. Kiedy pożyczki hipoteczne były na poziomie 2%, spłata pożyczki w wysokości 800 000 dolarów wynosiła 3 388 dolarów miesięcznie (z czego aż 2 060 dolarów spłacało zadłużenie).  Dziś, kiedy pożyczki są często na poziomie 6.49%, spłata tej samej pożyczki wynosi 5 353 dolarów miesięcznie (i tylko 1 084 dolarów idzie na spłatę kapitału). Jeśli dodamy koszty związane z utrzymaniem domu i podatki od nieruchomości, to musimy do tej kwoty dodać przynajmniej 1 200 dolarów. Czyli utrzymanie domu o wartości miliona dolarów wynosi obecnie około 6 553 dolarów miesięcznie.  Możliwość spłaty rat to jeden problem. Jest też inny problem - kwalifikacji na pożyczkę w wysokości 800 000 dolarów. Aby się na taką pożyczkę zakwalifikować, trzeba wykazać się zarobkami na poziomie 221 673 dolarów rocznie (brutto) i dodatkowo nie mieć długów na kartach kredytowych czy nie spłacać samochodów. Ile osób, tak naprawdę, tyle zarabia? Dokumenty, zwłaszcza w formie papierowej to jedno (jak mówi przysłowie: "papier wszystko wytrzyma" i wiele spraw związanych z zakupem można załatwić, ale niestety - nikt nie zmieni opłat, jakie wynikają z tak wysokich oprocentowań i tak wysokich pożyczek hipotecznych. To jest jedna strona medalu. Druga - to sprzedający. Wielu z nich, którzy kupili domy dawno i często mają je już spłacone, podchodzi do zmian na rynku ze zrozumieniem i dostosowuje cenę sprzedaży do obecnych realiów. Ale jest też ogromna (większa) grupa sprzedających, która opiera swoje oczekiwania cenowe, bazując na rynku sprzed roku - a nawet wcześniej. Rynku, który był szalony, gdzie wszystko sprzedawało się na pniu, a ceny były przebijane o dziesiątki czy setki tysięcy dolarów.  Takiego rynku już nie ma i nie myślę, że kiedyś jeszcze wróci. Mamy dwa przeciwne "obozy" - ponieważ kupujący są wystraszeni oprocentowaniami kredytów i wysokimi ratami, a sprzedający mają często nierealne wręcz oczekiwania. Dlatego ruch na rynku jest marny, a liczba transakcji znacznie niższa niż w poprzednich latach. Jest też inna grupa kupujących, która wychodzi dobrze na tych zmianach. To zdecydowanie dobry rynek dla tych, którzy myślą o kupnie i mają gotówkę pod ręką. Czyli nie potrzebują pożyczki hipotecznej (albo potrzebują bardzo małej). Jest obecnie sporo domów wystawionych na sprzedaż, które się nie sprzedają (czasami dlatego, że cena jest zawyżona, a częściowo - bo brakuje kupujących), których właściciele są gotowi zaakceptować znacznie niższą cenę niż ta, za jaką dom jest wystawiony. Dzieje się tak najczęściej w sytuacji, kiedy jesteśmy zmuszeni do sprzedaży. Na przykład kupiliśmy drugi dom, pierwszego jeszcze nie sprzedaliśmy, zbliża się termin zamknięcia zakupionego domu, a my nie mamy na to środków. Jak podejść do obecnego rynku? Z pozycji sprzedających scenariusz będzie zależał od tego, czy nasz obecny dom jest spłacony czy nie. Jeśli jest spłacony i planujemy zmianę domu na mniejszy i tańszy, to nie ma obaw i warto najpierw spokojnie poszukać "następnego" domu. I dopiero, kiedy znajdziemy coś, co nam absolutnie pasuje, kupić ten dom i sprzedawać nasz obecny. Nawet, jeśli uzyskamy trochę mniej niż planowaliśmy ze sprzedaży, to negocjując "następny" dom, powinniśmy dostać dobrą ofertę. Inaczej sprawa wygląda, kiedy nasz obecny dom jest poważnie zadłużony. Wówczas w pierwszej kolejności zacząłbym od sprzedaży. Starałbym się o długie zamknięcie (minimum 90 dni), bo wówczas, kiedy dom jest sprzedany, wiemy na czym stoimy. Wtedy również możemy targować się z pozycji siły. Czyli możemy składać ofertę bezwarunkową licząc, że sprzedający jest zmotywowany do sprzedaży. Z pozycji kupujących też jest kilka strategii wartych rozważenia:

• Na pewno pierwszą, ważną sprawą jest potwierdzenie możliwości uzyskania pożyczki hipotecznej.
• Warto rozważać domy z apartamentem na wynajem, co znacznie obniży spłaty.
• Można rozważać dłuższą amortyzację.
• Można kupić nieruchomość razem z rodzeństwem lub przyjaciółmi.
• Czasem sprzedający jest gotowy udzielić prywatnej pożyczki.

Tych rozwiązań jest bardzo wiele - i wszystkich Państwa, planujących zakup, zapraszam do spotkań i rozmów. Pozostaje pytanie, co dalej. Moim zdaniem może być mała korekta cen, ale to wszystko zależy od lokalizacji. Bardzo pożądane okolice nie stracą na wartości. Mogą nawet pójść w górę, bo wszyscy inwestorzy rozumieją hasło: "lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja". Z drugiej strony takie okolice jak północne Etobicoke, które w czasie "szalonych czasów" sprzedawało się i rosło w górę jak szalone, może znacznie stracić na wartości. Ale rynek nieruchomości nigdy nie jest czarno-biały i zawsze są odstępstwa od reguł. Ale czy ceny domów mają szansę na spadek? Ja osobiście tego nie widzę. Po pierwsze, Kanada jest w uprzywilejowanej sytuacji. Pomimo, że mamy beznadziejnego premiera, to jest to w miarę spokojny kraj - z dala od wojen, bez konfliktów wewnętrznych, a w dodatku oparty na naturalnych surowcach. W przyszłym roku Kanada, według przewidywań, będzie największym producentem ropy na świecie. I mam nadzieję, że wszystkie te elementy pomogą nam przetrwać coś, co wisi w powietrzu - czyli globalną recesję. Patrząc na prawie wszystkie gospodarki światowe, większość ma poważne zadłużenie i ledwo przędzie. Dolar amerykański odgrywa coraz mniejszą rolę jako waluta światowa i istnieją siły, które wręcz pchają w kierunku zmiany systemów bankowych. Dodatkowo pojawiło się mnóstwo kryptowalut, które starają się oferować bezpieczną lokatę kapitału. Na ile jest to bezpieczne? Osobiście myślę, że wcale. Chwilowo jest to pożądana i modna waluta. Ale ta forma bankowości w dużej części jest podatna na spekulacje, oszustwa i decyzje ludzi "na górze". Czy z kolei giełda jest bezpiecznym miejscem do inwestycji? Jeśli zacznie się kryzys, to połowa kapitału może wyparować w ciągu dnia. Również trzymanie gotówki w banku też nie gwarantuje dochodu. Pieniądze to w końcu tylko papier. Piszę o tym, ponieważ nie podejrzewam, by domy teraz znacznie potaniały, a długoterminowo będą znacznie droższe. Nikt nie może zaprzeczyć faktowi, że pieniądze tracą na wartości. Siłą rzeczy rosną koszty ziemi, materiałów budowlanych czy robocizny, które także będą wzrastały. Wobec tego ceny domów muszą też rosnąć, i czy chcemy tego czy nie, nie ma odwrotu od tego trendu. Nieruchomości zawsze były, są i będą jedną z najbardziej bezpiecznych inwestycji w historii ludzkości. Szczególnie ziemia oraz domy wolnostojące. Pieniądz czy papiery wartościowe (akcje) mogą kompletnie stracić na wartości, ale ziemia (której zasadniczo nie produkuje się więcej) zawsze będą "coś" warte. I nawet po chwilowym, słabszym rynku, ich wartość wzrasta po każdym kryzysie. Dlatego nie należy bać się inwestycji w rynek nieruchomości. Trzeba się tylko przystosować do zmian i trendów, ale długoterminowo nie spodziewam się katastrofy. Zapraszam do kontaktu, chętnie umówię się z Państwem na rozmowy i spotkanie.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Obecny rynek jest zupełnie inny, niż nawet wiosną tego roku. Wszyscy wiedzą, że oprocentowania są wyższe i to oczywiście spowalnia rynek nieruchomości. Czy są jakieś strategie, by pomimo wysokich procentów móc zakupić dom dla rodziny? Stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły do najwyższego poziomu od blisko 20 lat, co sprawia, że coraz trudniej jest sobie pozwolić na zakup domu. Szczególnie, że nieruchomości drastycznie zdrożały w ostatnich latach - ponieważ pieniądz był "tani" - i mieliśmy bezprecedensowy napływ imigracji. Mimo wyższych cen i wyższych oprocentowań, w naszym klimacie musimy mieć dach nad głową - z konieczności lub chęci inwestycji. Dlatego co miesiąc tysiące ludzi kupują domy. Przy stałej stopie procentowej na poziomie blisko 7%, warto zastanowić się, jakich strategii możemy użyć, by zostać posiadaczem nieruchomości - i jak maksymalnie wykorzystać swoje pieniądze w czasach wysokich stóp procentowych.

Oto kilka taktyk, które warto rozważyć. 1.  Negocjacje. Dziś bardzo wiele osób, które chciałyby kupić nieruchomość, wycofało się z poszukiwań. Bojąc się wysokich spłat, przestali być aktywni. Rynek praktycznie stoi. Z drugiej strony jest bardzo wiele osób, które wystawiło domy na sprzedaż i są one już na rynku. Czasami aż 3 miesiące, a nieraz dłużej. Wielu z nich musi sprzedać, inni chcą sprzedać - bo na przykład przechodzą na emeryturę i zmieniają dom na mniejszy. Lub jak w przypadku Polaków - wracają do Europy. Owi sprzedający są gotowi "rozmawiać" i dostosować cenę do znacznie niższego poziomu, jeśli otrzymają rozsądną ofertę.  Jeszcze do niedawna obniżanie ceny było abstrakcją i oferty były przebijane często o setki tysięcy dolarów. Dziś może zdarzyć się ruch w przeciwnym kierunku i czasami wystarczy tylko zapytać. Dlatego negocjacja ceny - a co za tym idzie - mniejsze spłaty są pierwszym sposobem na zakup nieruchomości w obecnym rynku. 2. Nie czekaj na lepszą stopę procentową. Znalezienie właściwego domu nie jest łatwe. Jeśli znaleźliśmy dom marzeń w idealnej lokalizacji, często warto zaryzykować. Takie domy trafiają się bardzo rzadko, bo ludzie mają tendencję mieszkać w nich bardzo długo. W aktywnym rynku kupujących, na taki dom potrafi być po kilka ofert, a w tym gorącym okresie raz byłem w konkurencji z 56 ofertami! Teraz już nie pamiętam dokładnie, o ile poszedł on wyżej – ale były to setki tysięcy dolarów.  Czekanie na spadek stóp procentowych ośmiela innych kupujących i może prowadzić ponownie do wzrostu cen nieruchomości, co skutkuje utratą ewentualnych oszczędności związanych ze spadkiem stóp procentowych. Proste – im więcej potencjalnych kupujących tym wyższe ceny. Dziś kiedy kupujących praktycznie nie ma, możemy znaleźć okazję. 3. Być otwartym na inne rynki. Technologia zmieniła świat w ostatnich latach. Dziś można prowadzić biznes nawet będąc na wakacjach czy w Polsce. Większość spraw załatwiamy na odległość i nawet praca taka jest możliwa. Dlatego warto patrzeć na mniejsze ośrodki miejskie niż Toronto czy Mississauga. Często domy w Toronto kosztują po $1,500,000 i są to domy stare, wymagające renowacji. Tymczasem w mniejszych miasteczkach można kupić nawet lepszy i nowszy dom za połowę tej ceny. Owszem, musimy często w takim przypadku zmienić szkołę dla dzieci, zmienić lekarza czy nawet poznać nowych przyjaciół. Ale również dzięki technologii lekarze obecnie badają nas na odległość, a programy do rozmów wideo pozwalają na prawie autentyczny kontakt. 4. Być otwartym na inne typy nieruchomości. Często kupujemy to, co nam się wydaje tańsze. Zwykle condo jest najbardziej dostępne. Ale kiedy dodamy koszt utrzymania mieszkania (w starszych budynkach bardzo wysoki), to już nie jest to taki atrakcyjny deal. Dziś dwusypialniowe condo może kosztować $800,000, a opłaty wynoszą nawet $1,000. Za podobną cenę można w innych miejscach kupić dom - lub przynajmniej freehold townhouse. 5. Buy Down Interest Rate - obniżenie stopy procentowej. W Kanadzie jeszcze rzadko spotykany pomysł, ale dość popularny za naszą południową granicą. By zachęcić kupujących (szczególnie na domy i mieszkania z planów), deweloper zamiast obniżać cenę, oferuje niższą stopę procentową na przykład przez dwa lata. Jak to działa?  Dwa procenty od stu tysięcy to $2,000 rocznie, czyli $4,000 na dwa lata. Jeśli kupujemy mieszkanie za $600,000, to 6 razy $4,000 daje $24,000 (za dwa lata w oprocentowaniu). Czyli deweloper "kupuje" niższe oprocentowanie od banku dla swoich klientów, zamiast obniżać cenę o $24,000. Takie zagranie jest zwykle bardziej efektywne niż obniżka ceny o tę samą wartość. 6. Użyj części swojego wkładu własnego na spłatę długów. Czasami sensowne jest przekierowanie części planowanego wkładu własnego (downpayment) na spłatę droższych długów - takich jak kredyty samochodowe, studenckie czy karty kredytowe - przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny. Choć miesięczna rata kredytu hipotecznego będzie nieco wyższa, całkowity dług oraz miesięczne obciążenia finansowe staną się bardziej przystępne. 7. Poproś sprzedającego o sfinansowanie zakupu w części lub w całości. Fachowo nazywa się to VTB (Vendor Takes Back) – proszę pomyśleć o takiej sytuacji. Ktoś sprzedaje dom wart $1,500,000 (który jest spłacony). Kupuje mieszkanie za gotówkę warte $800,000 (tylko przykładowo). Ma jeszcze długi na kartach około $50,000. Po wszystkich opłatach pozostaje mu na koncie bankowym "wolne" $500,000-$600,000. Ulokowanie tej sumy w banku przynosić może obecnie 2% rocznie. A przecież można udzielić tym ludziom, którzy od nas kupili nieruchomość i zaproponować pożyczkę "prywatną" - niższą niż banki, ale wyższą, niż daje nam konto oszczędnościowe. 8. Zwracaj uwagę na rzeczy ważne – bądź elastyczny. Kiedy rozmawiamy z niektórymi sprzedającymi zauważamy, że niektórzy preferują elastyczność w kwestii daty zamknięcia transakcji lub chcieliby, aby kupujący dokonał niezbędnych napraw. Pokażmy, że jesteśmy solidnym kandydatem na kredyt hipoteczny, przedstawiając promesę przedwstępnej decyzji kredytowej (pre-approval) oraz udostępniając informacje finansowe - takie jak saldo konta, które potwierdzą, że mamy gotówkę na wkład własny. Bądźmy elastyczni także w innych aspektach oferty dotyczącej nieruchomości. 9. Mierz siły na zamiary – nie bój się kompromisu. Niekoniecznie za pierwszym razem kupimy dom marzeń. Często lepiej jest kupić dom mniejszy, ale go kupić, niż latami wynajmować oczekując na super okazję. Zbieranie środków trwa, a międzyczasie wynajmowanie jest kosztowne. 10. Kup dom, który wymaga pracy. Zakup zaniedbanego domu i jego stopniowa renowacja może dać oszczędności. Jeśli mamy czas i umiejętności, aby samodzielnie przeprowadzić prace remontowe, możemy zaoszczędzić znaczną kwotę i uzyskać lepsze efekty estetyczne. 11. Kup nowy dom lub mieszkanie z długim terminem zamknięcia. Pozwala to "zaklepać" nieruchomość, a hipoteka będzie potrzebna dopiero za 3-5 lat. Do tej pory procenty powinny spaść, a ceny pójdą w górę. Czyli zanim zaczniemy płacić, będzie taniej! 12. Wynajmij część domu. Jeśli kupimy nieruchomość wielorodzinną, taką jak dom z dwoma mieszkaniami, możemy wynająć jedno mieszkanie i zamieszkać w drugim. Dochód z wynajmu pomoże w pokryciu kosztów kredytu hipotecznego. 13. Kup dom razem z rodziną lub znajomymi. To alternatywa dla kupna i wynajmu części domu "obcym". Kupując dom łatwy do podziału (bungalows, side-splits, back-splits), możemy zamieszkać z rodzicami czy przyjaciółmi, a każdy płaci za własny dom - bez stresu, że najemca się zbuntuje.

Mimo że obecnie stopy procentowe są wysokie, istnieją różne sposoby, które pozwalają na spełnienie marzenia o własnym domu. Kluczem jest kreatywność i elastyczność, a także korzystanie z dostępnych programów i strategii finansowych, które pomogą maksymalnie wykorzystać dostępne środki. Chętnie pomogę Państwu w zakupie wymarzonego domu, znajdę go i przeanalizuję dokładnie Państwa sytuację finansową i osobistą. Zwykle znajduję jakieś sensowne rozwiązanie - nawet w sprawach wyjątkowo trudnych. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu pisałem o kosztach związanych ze sprzedażą nieruchomości i obiecałem, że następnym razem przypomnę, jakie są to koszty. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie - to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest często potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy jeszcze nie są „na kupnie”

1. Commission. Pomimo, że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów jest wliczone w cenę i jest pokrywane przez sprzedających, to zdarzają się przypadki, że osoby kupujące nieruchomość muszą pokryć wynagrodzenie w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu - czyli określonego jako buyer broker.

W chwili, gdy nawiązujemy współpracę z agentem (buyer broker) i podpisujemy formę „Buyers Agency Agreement” to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiej wysokości commission ten agent (brokerage) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisuje i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nim kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok i na teren całego Ontario - i jeszcze na przykład na 4% commission. 

Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom - to wszystko jest OK.  Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom z pomocą innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojego” wynagrodzenia (commission) - nawet jeśli nie brał udziału w transakcji. 

Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który ma z nami kontrakt i zostanie on wynagrodzony przez sprzedających - na przykład w wysokości 2%. Natomiast  z nami ma kontrakt podpisany na 4% commission. W takiej sytuacji należy się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas - czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć.

2. Provincial Land Transfer Tax. Podatek ten pobierany jest przez prowincję Ontario i naliczany w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi 1.25% od ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000, LTT wyniesie $16,475.00

3. Metro Toronto Land Transfer Tax. Jest naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i idzie do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT - z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę w wysokości $4,750. Dla kupujących w obrębie Toronto, łączny podatek - prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950. Nie jest to mało. W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice - dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany.

4. Legal Fees. Obejmują usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo, prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji w granicach $1,500 - $2,500 plus HST. 

5. High Ratio Mortgage Insurance. Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenie pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że „high ratio” ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do jednego miliona ceny zakupu. Taki limit skutecznie ogranicza wybór domów - szczególnie na terenie GTA - bo mało jest domów poniżej tej ceny.

Jest kilka instytucji, które takie pożyczki ubezpieczają, ale najbardziej znana jest Canada Mortgage & Housing Corporation (CMHC). Więcej na ten temat innym razem, ale warto wiedzieć, że samo ubezpieczenie jest zwykle doliczane do pożyczki hipotecznej, natomiast podatek HST naliczany na premium ubezpieczenia musi być zapłacony w chwili zamykania transakcji. Minimalny wymagany własny wkład to 5% przy cenie $500,000. Jeśli cena wyniesie $750,000, ten minimalny wkład rośnie do 6.7% Przy cenie zakupu $999,999 – minimalny wkład wynosi 7.5%, a premium w tym przypadku wyniesie $37,000. Czyli im wyższy wkład własny, tym bardziej spadam premium, które płacimy. Premium jest traktowane jako ubezpieczenie i podlega podatkowi GIC 7%, który jest dokładany do kosztów zamknięcia - i musi być zapłacony. Tę kwotę pobiera prawnik, co wpływa na ogólną wysokości jego fee. Ktoś może zapytać, czy nie warto uzbierać te 20% ceny, by uniknąć frycowego. Moim zdaniem zebranie 20% wpłaty często trwa latami, a w tym czasie ceny wzrastają znacznie szybciej niż premium, które musimy zapłacić. Te przykładowe premium $37,000 jest dokładane do hipoteki i spłacane wraz z hipoteką. W praktyce podnosi to spłaty miesięczne o mniej niż $200. W tym czasie (w ostatnich czasach) ceny wzrastały każdego miesiąca o tysiące dolarów.

6. Adjustments. Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie adjustment. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia między stronami transakcji również załatwia prawnik.

7. Development Charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów, wprowadza tak zwany „cap” - czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy.

8. Home Inspection. Nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Jeszcze niedawno, kiedy każda oferta warunkowa nie miała szans na akceptację, wielu kupujących robiło inspekcję przed złożeniem oferty. Dziś ponownie wracają oferty warunkowe. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST.

9. Title Insurance. Nie jest obowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt polisy zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartej $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach. Na przykład gdyby się okazało, że poprzedni właściciele nie zapłacili podatku od nieruchomości i miasto dopomina się go od nowych właścicieli - to ubezpieczenie nas ochroni. Przykładów, dlaczego warto je mieć jest bardzo wiele i innym razem napisze na ten temat znacznie szerzej.

Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe (tak zwane jednorazowe) opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50%  ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance. Jest to oczywiście przybliżony szacunek i odchyłki od standardu zawsze się mogą wydarzyć. Wszystkich Państwa planujących zakup lub sprzedaż nieruchomości zapraszam do kontaktu. Z chęcią przeprowadzę Państwa przez cały proces - od znalezienia domu lub klienta aż do zamknięcia transakcji. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Sprzedaż nieruchomości to zazwyczaj proces związany z różnymi kosztami, które warto uwzględnić, planując transakcję. Zrozumienie tych kosztów może pomóc w przygotowaniu się na ewentualne wydatki i uniknięcie nieporozumień w trakcie transakcji. Dziś zajmiemy się ogólnym omówieniem najważniejszych aspektów finansowych sprzedaży nieruchomości.

1. Prowizja dla agentów nieruchomości Pierwszym i zazwyczaj największym kosztem związanym ze sprzedażą nieruchomości jest prowizja dla agentów nieruchomości, zwana commission. Pytanie o jej wysokość zadają jako pierwsze dzwoniący do mnie potencjalni klienci. Mało kto pyta, jaki serwis oferuję. Większość pytań koncentruje się ta tym, "ile biorę za sprzedaż". Moim skromnym zdaniem, kierowanie się kryterium "kto weźmie mniej" w wyborze agenta jest pierwszym krokiem do katastrofy w czasie procesu sprzedaży.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co