DOMATOR Team

JAKIE CZEKAJĄ NAS PROBLEMY, GDY NIE ZAMKNIEMY TRANSAKCJI ZAKUPU?

Zdarzają się sytuacje, że osoba (osoby), które zakupiły naszą nieruchomość, wpłaciły depozyt i bez problemu usunęły wszystkie warunki. Ale kiedy przychodzi do zamknięcia transakcji - czyli muszą zapłacić za kupiony od nas dom - nie mają na to pieniędzy.

Powodów, dlaczego tak się dzieje, może być wiele i nie zawsze wina kupującego jest oczywista.

Może to na przykład wynikać z faktu, że kupujący nasz dom sprzedali swój, ale to ci, którzy mieli kupić od nich nieruchomość, nie zamknęli transakcji. Skutkiem łańcucha tych zdarzeń jest brak pieniędzy na sfinalizowanie naszej transakcji.

Zdarza się również, że nasz kupiec spodziewał się za swój wystawiony dom sporej sumy, a ponieważ dom się nie sprzedał, nie uzyskał funduszy. 

Czasami wystarczy nieprzewidziana zmiana na rynku nieruchomości albo gwałtowna podwyżka oprocentowania, a wtedy nasz kupujący nie ma możliwości uzyskania pożyczki - pomimo, że wcześniej był na nią zakwalifikowany. 

Pada pytanie, co w takiej sytuacji robić. Jeśli sprzedawany przez nas dom jest naszym drugim domem i mamy komfort zaczekania na właściwe rozwiązanie, to sprawy nie muszą skończyć się dramatycznie.

Ale jeśli my również kupiliśmy dom i potrzebne są nam środki z tej sprzedaży do zamknięcia tej transakcji, w której my jesteśmy kupującymi – sprawa może być naprawdę skomplikowana. Bo działa tu efekt domina. Jedna transakcja, która się nie zamknie, może spowodować stres, panikę i problem przy kolejnej transakcji.

Panuje powszechne przekonanie, że w takiej sytuacji kupujący traci tylko depozyt, który zwykle trafia do sprzedającego - i wszyscy rozstają się w zgodzie. Owszem, bywa i tak, ale jeśli kupujący poniesie tylko takie konsekwencje, to może mówić o dużym szczęściu.

By to nastąpiło, kupujący i sprzedający muszą podpisać dokument zwany "122 Mutual Release", który określa warunki ugody i pozbawia obie strony wzajemnych roszczeń. Formularz określa, jaka część czy całość depozytu idzie do „pokrzywdzonej” strony - czyli do sprzedających.

Dokument ten pozwala uniknąć spraw sądowych, a pieniądze szybko trafiają do strony pokrzywdzonej - bez potrzeby kierowania sprawy na drogę sądową, gdzie rozstrzygnięcie może potrwać latami. 

Ale czy warto pójść na takie szybkie rozwiązanie? To zależy od sytuacji rynkowej.

W okresie, kiedy domy sprzedawały się jak świeże bułki, było łatwo podjąć taką decyzje, bo czasami dom się sprzedał nawet za wyższą sumę, a utracony przez kupujących depozyt był takim dodatkowym bonusem.

Ale w obecnym, zdecydowanie wolniejszym rynku, niedoszły sprzedający ma inne opcje, które powinien rozważyć. Pójście tą drogą może być czasochłonne, ale też pozwala nam uniknąć strat finansowych.

Otóż prawo w Ontario jasno stoi po stronie sprzedających, których transakcja nie doszła do skutku. Jest doskonale udokumentowane w Case Law i przyznaje sprzedającym ogromne odszkodowania od tych, którzy nie doprowadzili do sfinalizowania sprzedaży. Odszkodowania te idą czasami w setki tysięcy dolarów. Natomiast gdy wyrok trafi na osobę niezbyt zamożną, to strona powodowa może latami czekać na spłatę wyroku. Dlatego warto zorientować się czy osoba, którą będziemy pozywać o takie roszczenie, jest wypłacalna.

Ale wróćmy do sytuacji, w której zawarta umowa nie doszła do skutku i kupujący nie jest w stanie za nieruchomość zapłacić, a my mamy komfort (bo nic nie kupiliśmy) i możemy spokojnie czekać w naszym domu na rozwiązanie problemu.

Pierwszą sprawą jest poinformowanie niedoszłych kupujących, że dom wraca na rynek MLS i że depozyt będzie trzymany przez listing Brokerage do momentu zakończenia transakcji (lub przez prawnika reprezentujących poszkodowanych - sprzedającycych). Również należy poinformować niedoszłych kupujących, że sprawa trafia do sądu i sprzedający będzie występował o odszkodowanie za straty. To wszystko musi być zorganizowane przez prawnika, a dom powinien być wprowadzony na system MLS poprzez agenta real estate. Dobrą praktyką jest, by tak ustalić cenę, za którą wystawiamy ponownie dom do sprzedaży, by była powyżej ceny sprzedaży (ale nie za wiele) plus wstrzymać oferty przynajmniej na tydzień - by był dowód, że dom miał wystarczającą ekspozycję do rynku.

• o koszty agentów, poniesione przy drugiej sprzedaży - łącznie z wynagrodzeniem,

Zdarza się, że jest to utrata pracy, albo sytuacja rozwodowa, które to czynniki powodują dużą trudność w załatwieniu pożyczki hipotecznej, nagła i przewlekła choroba, dom kupujących się nie zamknął i nie wpłynęły środki na zakup następnego domu. To mogą być oczywiście czynniki łagodzące, kiedy dojdzie do rozprawy w sądzie, ale nie zawsze będą brane pod uwagę - bo prawo w tej sytuacji jest dość bezwzględne.

1. czasami może się okazać, że sprzedającemu nie spieszy się z zamknięciem i zgadza się lub sugeruje podniesienie kwoty depozytu, by dać kupującym dodatkowy czas na zorganizowanie finansowania i przejęcie domu w okresie późniejszym.

2. warto rozważyć (jeśli jest to możliwe) pożyczkę dla kupujących, zabezpieczoną nieruchomością jaką sprzedajemy. Zasugerować alternatywną, odległą datę zamknięcia, która pozwoliłaby kupującym uporządkować sprawy finansowe. Zwykle idzie w parze z tym podwyższenie depozytu.

Ten tekst nie jest poradą prawną, a opisuje jedynie sytuacje z mojego 32-letniego doświadczenia na rynku nieruchomości. Naświetliłem tu zasady, jakimi rządzi się rynek_ real estate_ w takich przypadkach i mam nadzieję, że się one Państwu przydadzą. Natomiast mówimy o skomplikowanych sprawach prawnych i dlatego zawsze zachęcam do skorzystania z pomocy prawnika.

O jakie straty możemy pozwać drugą stronę?

• o różnicę w cenie sprzedaży za pierwszym razem a ceną, za jaką dom sprzeda się ponownie. Czasami, jeśli w tym czasie rynek bardzo ostygnie, mogą to być nawet setki tysięcy dolarów,

• o koszty utrzymania domu od dnia, kiedy powinno nastąpić zamknięcie czyli koszt podatku od nieruchomości, energii, gazu, wody, ubezpieczenia, koszt potencjalnej ponownej wyceny domu,

• o koszty poniesione przez agentów sprzedających nieruchomość za pierwszym razem - jak staging, zdjęcia, broszury itd,

• koszty MLS,

- legal cost (koszty obsługi prawnej) poniesione w przypadku nie zamknięcia się transakcji,

• o koszty utrzymania domu w dobrej kondycji,

• o koszty oprocentowania pożyczki. To są tylko niektóre koszty, które przychodzą mi do głowy, ale rosną one bardzo szybko. I jeśli depozyt był mały, sprzedający raczej powinien wybrać opcję sądzenia się z kupującymi (bo prawo jest po jego stronie), niż zadowalać się małym depozytem. Oczywiście jeśli depozyt jest bardzo znaczny, to czasami warto się zawrzeć ugodę, aby zaoszczędzić czas. Pod warunkiem, że niedoszły kupujący rozumie powagę sytuacji i będzie kooperował. Większość kupujących nie zdaje sobie sprawy, w jak poważnych tarapatach mogą się znaleźć, nie zamykając transakcji zakupu. Mimo tego, że czasami cała sytuacja wynika nie do końca z ich winy.  Owszem, jeśli widzimy, że zbliża się dzień zamknięcia i wiemy, że nie nastąpi cud i nie będziemy mieli środków na sfinalizowanie zakupu, powinniśmy, jako kupujący, spróbować kilku rozwiązań:

1. jeśli mamy przyznany mortgage, ale brakuje nam kilkaset tysięcy ze sprzedaży naszego obecnego domu, to warto spróbować tę sumę zebrać wśród rodziny, przyjaciół, a czasami od prywatnych inwestorów. Takie pożyczki nie są tanie, ale lepsze niż sprawa w sądzie.
2. czasami sprzedający ma już dom dawno sprzedany i w tej sytuacji zgodzi się na VTB – Vendor Take Back mortgage. Jest to prywatna pożyczka od sprzedających, którzy również wolą zamknąć transakcję, dostać swoje pieniądze, a ewentualnie udzielą prywatnej pożyczki, rejestrowanej na sprzedawanym domu.
3. jeśli nie ma żadnych widoków na zamknięcie transakcji, a obie strony raczej wolałyby uniknąć sądów (te trwają latami) to strony mogą dyskutować i negocjować nowy Mutual Release. Na przykład podwyższenie sumy kompensacji. Jeśli na przykład depozyt był niski - tak około $10,000 a przewidywane straty mogą wynieść $40,000 to czasami zapłacenie takiej sumy spowoduje, że strony się „ułagodzą”.

Z kolei jako sprzedający, którzy wiedzą, że transakcja może być zagrożona, również powinniśmy pomyśleć o kilku rzeczach:

1. zatrudnić prawnika, by sprawdził czy niedoszły kupujący ma inne nieruchomości z equity, które mogą posłużyć jako zabezpieczenie wypłacalności w przypadku, kiedy wygramy sprawę o odszkodowanie,

2. spróbować przy pomocy prawnika uzyskać zgodę na przykład na obniżenie ceny, redukcję wysokości strat o jakie wystąpimy do sądu, itd. - w zamian za szybkie zamknięcie.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu pisałem o zewnętrznych elementach domów - jak pokrycia dachowe, okna, materiały wykończeniowe (cegła, drewno, stucco czy siding). Starałem się zaznajomić Państwa z plusami i minusami poszczególnych materiałów oraz określić ich żywotność. Dziś chciałbym wrócić do wewnętrznych elementów domów, które wpływają na nasz komfort życia i opowiedzieć o ich trwałości oraz ewentualnie cenach. Żyjemy w takim klimacie, że każdy dom musi być ogrzewany zimą i bardzo często chłodzony latem. Taki system określany jest jako HVAC i zasadniczo powinien być indywidualnie dobierany do każdego budowanego domu. Ale jak ze wszystkim w Kanadzie, stosuje się zasadę „stempelków”. Taki sam system jest stosowany w prawie każdym budowanym domu i uważa się to za standard. Ponieważ obecnie naturalny gaz jest najbardziej typowym źródłem energii do ogrzewania domów i Kanadzie nie grożą braki w tym zakresie, prawie wszystkie nowo budowane domy mają system grzewczy. To Forced Air System, gdzie poprzez sieć duktów (kanałów blaszanych) ciepłe powietrze jest wdmuchiwane do poszczególnych pomieszczeń. Tymi samymi kanałami jest tłoczone zimne powietrze w upalne lato. System ten jest bardzo powszechny, relatywnie tani i choć posiada cały szereg wad, jest ogólnie akceptowany. Jego żywotność jest bardzo długa - bo sama sieć kanałów rozprowadzających ciepło czy zimno właściwie jest niezniszczalna, a piec jest łatwo co 15-20 lat wymienić na nowy - o lepszej jakości i wydajności cieplnej. Widziałem oczywiście piece nawet 50-letnie, które ciągle, z trudem, ale uparcie działają. Jednak naprawdę należy wymieniać je jak najszybciej, bo energia ciągle drożeje - i jeśli taki stary piec ma 60% sprawności cieplnej, a nowe piece oferują nawet 95% sprawności, to rachunek jest prosty. Nowy, wydajny piec zwróci się szybko! Sam temat ogrzewania domów może być tematem kilku artykułów, ale największy problem, jaki ja widzę w tym obecnie bardzo popularnym systemie, są następujące: Kanały rozprowadzające powietrze (ciepłe czy chłodne) mają spore przekroje i często są trudne do ukrycia, zajmują wiele miejsca i często powodują, że piwnice tracą na wysokości. Ale również jest tu też pewien problem wynikający z fizycznych właściwości powietrza. Piec oraz klimatyzacja zwykle są zlokalizowane w piwnicy. Zimą ciepłe powietrze unosi się do góry i dom jest zwykle prawidłowo ogrzewany (chyba, że wiatrak jest stary i nie daje rady). Dlaczego tak jest? Ciepłe powietrze jest lekkie i łatwo idzie w górę. Ale latem jest odwrotnie – zimne powietrze jest ciężkie i najczęściej słabo dociera na drugie piętro. Dlatego w upalne noce nie jesteśmy w stanie spać w sypialniach, natomiast piwnica jest tak zimna, że trudno w niej wytrzymać! Prostym rozwiązaniem, jeśli budujemy własny dom, jest zastosowanie dwóch pieców. Jeden na parter i piwnicę, a osobny piec instalowany z kanałami w suficie, który będzie chłodził i ogrzewał drugi poziom. To pracuje. Z systemem HVAC wiąże się szereg innych elementów - jak wspomniana już klimatyzacja, filtry powietrzne, inne źródła zasilania (ropa, prąd), ale o tym innym razem.

Może tylko jedna uwaga dodatkowa. Pisałem już o tym kilka razy: proszę za wszelką cenę mieć swój własny piec czy CAC. Niektóre firmy proponują „tani rental”, ale jak się to policzy, to własny piec będzie nas kosztował $5,000, a kiedy go wynajmujemy, zapłacimy około $20,000. To czterokrotna różnica w kosztach!

Innym elementem domów są wykończenia podłogowe. Jest ich bardzo wiele i wciąż powstają nowe produkty w różnej jakości i cenie. Wymienię kilka typowych:

• podłogi drewniane (hardwood floors)

• parkiet (engineering floors)

• podłogi laminowane

• panele winylowe

• płytki ceramiczne

• dywany

W ostatnich latach dywany straciły na popularności - zwykle najszybciej wymagają wymiany i są uważane powszechnie za źródło chorób i alergii. Średni koszt instalacji dywanów wynosi od $2,00 SF do $10.00 SF. Jest to szybki sposób na podłogę, jeśli mamy mały budżet. Podłogi drewniane były bardzo popularne, ale ostatnio jest wypierane przez engineered floors - czyli panele. To też jest warstwa prawdziwego drewna (ale znacznie cieńsza) klejona na podkładzie plywood. Warstwa widoczna ma zwykle nie więcej jak pół cala, ale jest specjalnie utwardzana i od razu pokolorowana. Gwarancja producenta w przypadku zniszczeń lepszych gatunkowo panelli sięga aż 30 lat. Ale największą zaletą jest to, że deski mogą być bardzo szerokie – często powyżej 12 cali, co przy naturalnym, pełnym drewnie, nie jest możliwe. Prawdziwym przebojem weszły na rynek podłogi z laminatu czy winylu. Są bardzo ładne, wyglądają wyjątkowo dobrze, są łatwe w ułożeniu i dobrze tolerują wilgoć. I są bardzo atrakcyjne cenowo. Ceramiczna terakota jest i będzie preferowanym materiałem w łazienkach, kuchniach, strefach wejściowych, itd. W magazynach o projektowaniu domów często widzimy kuchnie czy łazienki, czy strefy wejściowe z drewnianą podłogą. To fajnie wygląda na zdjęciach, ale w praktyce zdecydowanie odradzam. Ceramika, porcelana, granit czy nawet winyl – tylko bardzo odporne materiały sprawdzą się w tych pomieszczeniach.

Dwie uwagi na temat materiałów podłogowych. Po pierwsze - jest duży wybór w bardzo różnych cenach. Często klienci kierują się ceną, wybierając na przykład płytki w cenie $15 za stopę, ale jak się poszuka, to można często znaleźć podobną płytkę i czasami lepszej jakości za połowę tej ceny. Warto szukać okazji.  Druga uwaga dotyczy estetyki. Takie materiały jak podłogi drewniane, płytki czy winyl wytrzymają nawet 50 lat bez potrzeby wymiany. Jedynym powodem, dla którego to robimy, jest estetyka. Dlatego jeśli elegancja wnętrz jest dla Państwa istotna, warto zainwestować w dobre płytki ceramiczne.

Zadbany i czysty dom to nasze otoczenie. Taki dom wpływa na naszą psychikę. Powoduje, że jesteśmy bardziej zadowoleni i mniej zestresowani. Są badania psychologów, które popierają tę tezę. Jak mieszkasz, tak żyjesz! Jeszcze wspomnę o kuchniach i łazienkach. Chodzę czasami po domach, w których kuchnie czy łazienki są chyba z okresu królowej Wiktorii i ciągle służą swoim użytkownikom. Czyli zastosowano w nich materiały nie do zdarcia. I jeśli komuś nie zależy na estetyce czy funkcjonalności, to można się obyć starą kuchnią i starymi łazienkami przez całe dziesięciolecia. Ale czy to jest właściwe podejście? Przecież miejsce, w którym żyjemy i jak w nim żyjemy, zdecydowanie będą miały na nas codzienny wpływ. Jeśli mieszkamy w „syfie”, to wszystko koło nas będzie działało jak trucizna - i wcale się nie dziwię, że ludzie, którzy nie dbają o miejsce zamieszkania, mają często depresję i problemy z koncentracją. Moim zdaniem kuchnie i łazienki powinny być remontowane przynajmniej raz na 20 lat. I nie dlatego, że już nie spełniają swojej funkcji.  Chodzi o zmianę trendów, nowsze rozwiązania, nowe appliances _i wiele innych elementów wyposażenia wnętrz. Kuchnie i łazienki najbardziej podnoszą wartość domu - i kiedy planujemy sprzedaż nieruchomości, czasami nawet opłaca się zainwestować w nową kuchnię i nowe łazienki, bo to będzie najbardziej docenione i zauważalne. Na drugim miejscu sugerowałbym nowe podłogi, na trzecim nowy piec & CAC. Zmieniając kuchnię, warto pomyśleć o bardziej zaawansowanych technologicznie sprzętach gospodarstwa domowego. Dla mnie takim przykładem, który pokutuje do dziś są lodówki, które wystają na pół kuchni. Były one w Kanadzie 35 lat temu, kiedy tu przyjechaliśmy i do dziś są produkowane - i o dziwo, kupowane. Już od dawna można kupić lodówki o głębokości 24 cali (_counter depth), jednak lodówki-fortece nadal szpecą kuchnie.

Ale na poważnie, dziś dobra lodówka potrafi kosztować tyle, co 1/4 samochodu. To też jest paranoja. Na pewno komplet dobrej jakości sprzętów w domach z wyższej półki potrafi dochodzić do $100,000. Nic dziwnego, że istnieją gangi, włamujące się do luksusowych domów na sprzedaż i kradną taki zestaw, nawet nie niszcząc szafek kuchennych. Policja to wie, ale jak z kradzionymi samochodami - udaje, że jest bardzo zajęta łapaniem piratów drogowych, rozmawiających na komórkach czy przekraczających prędkość. Sprzęty AGD mogą służyć bardzo długo, nawet do 30 lat. O ile zewnętrze domu jest narażone na czynniki pogodowe - takie jak deszcze, śnieg, grad czy temperatura, to wnętrze domu zasadniczo jest "narażone" na mieszkańców. Od tego, jak będziemy o to wnętrze dbać i jak będziemy je pielęgnować, tyle nam ono posłuży. Chodząc po domach widzę różne sytuacje. Dom 2-3 letni kompletnie zdewastowany przez mieszkańców, a na przeciwnym biegunie dom 30-letni - super zadbany i niezwykle czysty. Dom zwykle jest naszą największą inwestycją życiową, dlatego trzeba o niego dbać, bo kiedy nadejdzie czas na sprzedaż, można było uzyskać najlepszy zwrot na inwestycji! Zapraszam do kontaktu w każdej sprawie związanej z zekupem i sprzedażą nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Każda nieruchomość wymaga dbania o nią. W zależności od tego, jak będziemy o nią dbać, tak będzie nam służyła. Oczywiście dbałość o nieruchomość będzie w dużej mierze zależała od tego, co to za nieruchomość i jak jest usytuowana.

Jeśli jest to apartament lub condo townhouse, zazwyczaj nie możemy zajmować się naprawami zewnętrznymi naszego unitu. Zajmuje się tym korporacja zarządzająca, która gromadzi środki w tzw. reserve funds. Zarząd osiedla zatrudnia podwykonawców do napraw, wypłaca sobie pensje (i czasami bonusy) a nieraz zmusza właścicieli mieszkań do płacenia _special assessment _na nieplanowane naprawy, które mogą kosztować od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy dolarów na unit.

W przypadku condo apartments i condo townhouses nasze naprawy i ulepszenia zazwyczaj ograniczają się do wnętrza, a nie zewnętrza. Innym interesującym przypadkiem, o którym warto wspomnieć, są tzw. freehold townhouses. Podobnie jak z samochodem, gdy jest nowy i na gwarancji - mieszkanie tam to czysta przyjemność. Jednak gdy kompleks się starzeje i wymaga napraw - takich jak dach, okna czy inne elementy zewnętrzne, może to być problem. W przeciwieństwie do condo townhouses, we _freehold townhouse _każdy jest odpowiedzialny za swoje. Niektórzy, widząc, że stan techniczny osiedla się pogarsza, po prostu sprzedają unity i uciekają z "tonącego statku". Inni naprawiają tylko to, co muszą, aby nie inwestować pieniędzy w nie swoje, a jeszcze inni ignorują remonty, przez co kompleks wygląda źle. Brak gospodarza, który dba o wszystko jest problemem, na który należy zwrócić uwagę ze względu na specyfikę starzejącego się osiedla.

Podobna sytuacja dotyczy bliźniaków. Wszystko zależy od jednego sąsiada. Jeśli jesteśmy w stanie skoordynować remonty i ulepszenia, nasz wspólny dom będzie przykładem. Niestety, poruszając się po osiedlach bliźniaków (szczególnie starszych), rzadko spotyka się takie przykłady. W Kanadzie ludzie dość często zmieniają domy, zwłaszcza w średnich lub gorszych rejonach miasta. Jeśli zarządca osiedla, jak i jego mieszkańcy nie dbają o aspekt wizualny przestrzeni, widać to gołym okiem.  

Niestety, dbanie o domy często zależy od dominującej nacji w danym rejonie miasta. Wystarczy porównać Woodbridge i Brampton, aby zobaczyć różnicę. Jak wspomniałem wcześniej, w zależności od tego, jak dbamy o dom, tak będzie on nam służył. Ale oprócz dbałości warto znać nominalną trwałość poszczególnych elementów domu, aby móc przewidzieć potencjalne koszty utrzymania. Dla uproszczenia skupimy się na domach wolnostojących, aby wykluczyć wpływ "dobrego" lub "złego" sąsiada. Oczywiście nie będę omawiał każdego elementu domu (ponieważ dom składa się z wielu komponentów). Zacznijmy od zewnętrza, a za tydzień omówię elementy wewnętrzne. 1. Dachy. Dzielimy je na płaskie (obecnie popularne z powodu mody na projektowanie) oraz skośne. Dachy płaskie zwykle wymagają wysokiej jakości membran, które są dostarczane w rolkach i łączone za pomocą specjalnej pochodni (torch), tworząc nieprzepuszczalną dla wody membranę. Zwykle ich żywotność wynosi od 25 lat wzwyż, dlatego warto zainwestować w jakość, jeśli planujemy dłuższe zamieszkiwanie w danym domu. Dachy skośne zazwyczaj pokrywane są dachówką lub papą. Płytsze dachówki z papą mogą wytrzymać do 15 lat, podczas gdy wysokiej jakości dachówki mogą służyć nawet przez 30 lat. Istnieją również dachówki z włókna szklanego, które mogą przetrwać 40 lat i dłużej. Coraz popularniejsze stają się pokrycia metalowe w formie dachówek lub paneli. Metalowy dach oferowany jest jako "dożywotni", ale wiele zależy od instalatora. Dobrze wykonany może rzeczywiście przetrwać, ale słabo wykonany może być problematyczny, a naprawy są kosztowne. Wiele firm oferujących "dożywotnią gwarancję" może nie przetrwać nawet 10 lat - i co wtedy? Istnieją również inne materiały pokrycia dachu - takie jak dachówki z gliny, plastiku, łupku czy drewna, jednak są one zazwyczaj stosowane w droższych domach i mogą być relatywnie drogie. 2. Okna. W ostatnich latach nastąpiły znaczne postępy w jakości okien. Są one znacznie lepsze niż 20 lat temu. Dobrej jakości okna są cichsze, szczelniejsze i łatwiejsze w obsłudze. Doskonałe okna produkowane są także w Polsce, i znam wielu kontrahentów i osoby prywatne, które je tu sprowadziły. Niestety, ostatnie podwyżki cen oraz koszty transportu zniwelowały różnicę w cenach, ale jakość nadal jest nie do porównania (zazwyczaj na korzyść polskich okien). Trwałość okien jest trudna do jednoznacznego oszacowania, ponieważ zależy od wielu czynników. Powinny przetrwać co najmniej 20-25 lat, jednak często nawet nowe domy z plastikowymi oknami, budowane masowo, mogą mieć problemy z szczelnością już po 3-4 latach. Niestety, większość deweloperów szuka oszczędności, instalując najtańsze dachówki, okna, piece czy łazienki. Każda oszczędność na jakości prowadzi do zysków dla nich i potencjalnych problemów dla mieszkańców.

Naprawdę dobre okna mogą mieć gwarancję na całe życie - co oznacza, że mogą przetrwać nawet ponad 50 lat. Jednak w Kanadzie sytuacja jest inna. Typowe materiały stosowane do produkcji okien to profile z plastiku, włókna szklanego (fiberglass) czy aluminium. Do nowoczesnej architektury zalecałbym aluminium, choć biały plastik jest bardzo popularny (ze względu na niską cenę). Nie zachwyca jednak estetyką.

Osobiście preferuję okna drewniane z aluminium na zewnątrz. Są one bardzo estetyczne, miłe w dotyku i dzięki aluminium na zewnątrz praktycznie niezniszczalne i nie wymagają konserwacji. Istnieje również tańsza wersja okien drewnianych, wykonanych z miękkiego drewna (jak sosna czy topola), pokrytych plastikiem lub malowanych, jednak ich jakość jest zazwyczaj niższa. Ważne jest również szklenie. W dzisiejszych czasach, gdy koszty energii stale rosną, poszukuje się metod poprawiających odporność okien na straty ciepła. Kiedyś stosowano pojedyncze szklenie, co prowadziło do zamarzania okien zimą i dużych strat energii. Następnie pojawiły się podwójne, sklejane panele szkła, a potem szkło z gazem o słabej przewodności cieplnej. Coraz częściej stosuje się teraz potrójne oszklenie z gazem. Postęp w tej dziedzinie jest ciągły, a wysokiej jakości okna, jeśli zainwestujemy odpowiednią sumę, mogą spełniać swoje funkcje przez długi czas. 3. Drzwi wejściowe. Często są traktowane w Kanadzie po macoszemu. W typowych domach zwykle są one proste, kupowane za kilkaset dolarów. Jedyne wymaganie to solidność i minimalna odporność cieplna. Drzwi wejściowe są elementem, który dotykamy i oglądamy codziennie, dlatego w droższych domach często są robione na zamówienie lub w krótkich seriach. Powinny wytrzymać co najmniej 30 lat i rzadko są wymieniane, w przeciwieństwie do okien. 4. Drzwi garażowe. Kiedyś często można było spotkać garażowe drzwi z drewna, dzisiaj są one rzadkością. Drewno w naszym klimacie nie wytrzymuje próby czasu. Obecnie króluje blacha stalowa lub aluminium. Są tańsze drzwi ocieplane styropianem i droższe, ocieplane pianką. Są też drzwi nieocieplane. Proszę pamiętać, że garaż przy domu jest jedną z większych luk, przez którą tracimy ciepło. Szczególnie jeśli nasz dom ma joint entrance – dom „przyklejony” do naszego garażu – będziemy przez tanią bramę tracić ciepło i w rezultacie zużyjemy więcej energii.

5. Zewnętrzne materiały wykończeniowe. Stają się coraz bardziej różnorodne i tu panuje prawdziwa rewolucja. Panele drewnopodobne, różne rodzaje sidingu, cegła i kamień naturalny czy sztuczny. Tynki również cieszą się dużą popularnością. Cegła i kamień są uznawane za bardzo trwałe, ale czasami, gdy nowy dom osiada, mogą pękać wzdłuż linii spoin. Jest to zazwyczaj tylko kwestia estetyki i nie powinna budzić obaw. W przypadku sidingu mamy do wyboru materiały takie jak plastik, metal czy drewno. Drewniany siding, zwykle z cedru, jest łatwy w instalacji i fabrycznie malowany w różne kolory. W GTA jest średnio popularny, ale w regionach jak Nowa Szkocja czy zachodnia Kanada jest bardzo odporny na trudne warunki i wytrzyma nawet ponad 40 lat. Metalowy siding również jest trwały, chyba że ulegnie uszkodzeniu mechanicznemu. Vinyl siding, który jeszcze kilka lat temu był synonimem taniego wykończenia, obecnie jest trwały i estetyczny, a jego trwałość sięga nawet 40 lat. Ostatnim materiałem elewacyjnym, o którym wspomnę, jest tynk (stucco). Zyskał on dużą popularność, jest stosunkowo łatwy w instalacji, dobrze maskuje podłoże i oferuje szeroką gamę kolorów i faktur. Ponadto, dzięki styropianowi, na którym jest instalowany, poprawia komfort termiczny i chłodzenie w budynkach, w których został zastosowany. Stucco może przetrwać nawet ponad 30 lat, ale ma też swoje wady - takie jak możliwość odpadania od struktury. Nie jest tak twarde jak kamień czy cegła i łatwo jest o uszkodzenia mechaniczne. Czasami jest instalowane zbyt blisko styku z ziemią i ciągła wilgoć i pryskające błoto źle działają na stucco. I ostatnia zabawna sytuacja. Czasami dzięcioły uwielbiają ten produkt i wykuwają w _stucco _otwory. Widziałem taki dom, który zaczynał wyglądać jak ser szwajcarski przez uparte dzięcioły.

W istocie, jeśli mamy dom w dobrej lub bardzo dobrej lokalizacji, każda inwestycja w jego ulepszanie zazwyczaj podnosi jego wartość. Istnieją jednak wyjątki, szczególnie w super dobrych lokalizacjach, gdzie nowe inwestycje mogą prowadzić do wyburzenia starych domów na rzecz nowych, droższych. Często jest tak, że nagle w danej dzielnicy zacznie się ruch budowlany i na przykład stare i nawet wypielęgnowane domy idą pod spychacz, by zrobić miejsce pod nowy, większy i zwykle znacznie droższy dom. Czasami dzielnica nie musi być nawet tak bardzo wystrzałowa, ale na przykład można dzielić 50 stopowe działki na dwie po 25 stóp i budować tam dwa domy albo dwa bliźniaki.

Warto być świadomym własnej sytuacji. Istnieje jeszcze jeden czynnik, który warto uwzględnić. Zadbany i czysty dom wpływa na nasze otoczenie i naszą psychikę. Poprawia nasze samopoczucie i zmniejsza stres. Badania psychologiczne popierają tę tezę. Jak mieszkasz, tak żyjesz!

Jeśli zastosowali Państwo w swoich domach jakieś szczególne materiały wykończeniowe lub chcą pokazać wyjątkowe rozwiązania, proszę przesyłać zdjęcia. Z przyjemnością opublikuję je na naszej stronie "Domator Team i Maciek Czapliński" na FB.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007 

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

W ostatnich miesiącach, wskutek wysokich cen nieruchomości na terenie GTA, zauważalna jest mniejsza liczba osób kupujących swój pierwszy dom. Młodych ludzi po prostu nie stać na zakup domów, bo przy cenach powyżej $1,000,000 powinni mieć 20% wpłaty, co często jest nierealnym wymaganiem. Ponadto, jeśli nawet uda się im zakupić nieruchomość poniżej jednego miliona z minimalnym 5% downpayment, to miesięczne opłaty za mortgage będą na poziomie $6,000 miesięcznie plus podatek od nieruchomości, plus opłaty za utrzymanie domu (światło, gaz, internet, ubezpieczenie itd.). Zamyka się to w kwocie blisko $6,500 do $7,000 miesięcznie i jest to duży wysiłek finansowy. Właśnie w miniony weekend szukałem domów z młodymi ludźmi, którzy dobrze zarabiają, mają dobry kredyt, ale też ta suma ich przeraża. Z drugiej strony nie chcą wynajmować, bo uważają, że wydawanie $3,000 miesięcznie za wynajem domu to po prostu strata. Dlatego szukaliśmy domów albo z gotowym apartamentem do wynajęcia, albo z potencjałem, by taki apartament stworzyć. Okazuje się, że dziś przyzwoity unit, szczególnie kiedy jest legalny, można wynająć za bardzo dobre pieniądze – nawet do $3,500 miesięcznie, szczególnie kiedy zajmuje główny poziom domu. Ale by to zrobić, musi on spełniać kilka warunków. Pierwszy i najważniejszy - musi być zalegalizowany! (o czym za chwilę). I oczywiście powinien być atrakcyjny. Oglądając w miniony weekend domy z apartamentami na wynajem, widzieliśmy różne dziwolągi. Specjalizują się w nich głównie koledzy znad Ganges River. Nic dziwnego, że miasto Brampton wypowiedziało im wojnę i dziś inspektorzy robią kontrole i wydają nakazy legalizacji, a jak się nie da – likwidacji apartamentów na wynajem.

W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement apartment). Są one niezwykle przydatne, bo pomagają spłacać pożyczki hipoteczne - i są jednocześnie ważnym dodatkiem do budżetu rodzinnego. Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z legalizacji apartamentu, skoro wiele osób latami i tak wynajmuje je bez pozwolenia? No cóż, wszystko do czasu. Z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów wynika wiele korzyści i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:

• Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często "życzliwi" sąsiedzi składają donosy do miasta na to, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o legalizację, ale to często może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych, których usunięcie jest trudne lub niemożliwe.
• Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje - czyli na przykład niespodziewaną inspekcję z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.
• Nielegalny apartament w przypadku wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wielu problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas pozwie do sądu cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Natomiast jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiły w wyniku naszych zaniedbań czy lekceważenia problemów, to możemy nawet trafić do więzienia.
• Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub na przebudowę istniejącego apartamentu, możemy śmiało inwestować pieniądze w jego urządzanie - gdyż nie ma obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację.

• Typowym problemem w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane byle jak. Nikt nie inwestuje większych pieniędzy, bo nie ma pewności, przez jak długi czas może go wynajmować.

• Takie kiepsko wykończone apartamenty dostają kiepskich lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych kondominiach, bo albo są bez pracy, albo mają bardzo słaby kredyt.

• I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest elegancko i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
• Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione po cichu. Potem właściciel domu jest nagabywanym przez miasto, by je usunąć albo zlikwidować apartament.
• Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo do stworzenia drugiej jednostki mieszkalnej. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.
• Piece of mind - czyli po polsku: spokojna głowa - to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co załatwiać sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie benefity w sposób legalny - i tym samym zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne.

Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na utworzenie drugiej jednostki mieszkalnej. Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może znajdować się na przykład na piętrze, podczas kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę. Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi apartament w domu mógł być zatwierdzony pod kątem bezpieczeństwa.

• Wytrzymałość ogniowa ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową.
• Droga ucieczki - czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia, by dać mieszkańcom czas na ewakuację.
• Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli.
• Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie drogi ucieczki dla basements apartments. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cale, drugą klatka schodowa.
• Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
• Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.
• Drzwi pomiędzy apartamentami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być wyposażone w samozamykający się mechanizm oraz posiadać uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu lub gazu.
• Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posiadłości.
• Minimalna wysokość w obrębie unitu w basemencie powinna wynosić 7 stóp 4 cale.

Nie są to wszystkie wymagania, ale te najważniejsze. Dla naszych klientów, kupujących z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmu. By unit został zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o Building Permit, ale również o Zoning Certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są wygórowane i wynoszą do $1,000.  Moje wieloletnie doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę. Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu, już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów.

Zapraszam i pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Basen na posesji to możliwość relaksu w upalne dni bez potrzeby wyjazdów za miasto. To frajda dla dzieci i sposób na spędzenie letniego weekendu z rodziną i przyjaciółmi.

Ale posiadanie basenu wiąże się także z kosztami, na które dziś zwrócę Państwu uwagę.

Panuje powszechne przekonanie, że basen wpływa na podniesienie wartości nieruchomości. W rzeczywistości nie zawsze jest to prawdą. Liczne badania statystyczne potwierdzają, że większość Kanadyjczyków przywiązuje znacznie mniej wagi do posiadania własnego basenu niż na przykład do dużej wygodnej kuchni, ładnej funkcjonalnej łazienki czy wykończonego basementu.   Statystycznie wydajemy zdecydowanie więcej pieniędzy na te usprawnienia, niż na budowanie basenu. Oczywiście wynika to często z naszych możliwości finansowych i tak zwanych priorytetów. Poważna renowacja kuchni wraz z wymianą sprzętów gospodarstwa domowego potrafi kosztować tyle, co wybudowanie basenu.   Jeśli stać nas tylko na jeden wydatek, wiadomo, co zwykle wygrywa. Nasze panie kochają ładne kuchnie i w tym przypadku panowie muszą się dostosować.   Zresztą ponownie warto wspomnieć o badaniach statystycznych, według których zainwestowane w kuchnie pieniądze zwykle zwracają się w 73% i zdecydowanie podnoszą wartość domu. Natomiast pieniądze wydawane na basen zwracają się w 16% i zdarza się, że posiadanie basenu może nawet utrudniać sprzedaż nieruchomości.   Dotyczy to głównie domów w niższej kategorii cenowej, gdzie po pierwsze - basen może zajmować większość i tak małego ogródka, a po drugie - nowych, potencjalnych właścicieli może nie być stać na dodatkowe koszty związane z utrzymaniem basenu, które w przeciętnym przypadku kształtują się na poziomie od $600 do $2000 za sezon.   Największy wpływ na wydatki związane z utrzymaniem basenu mają koszty ogrzewania wody. Czyli im bardziej gorące i dłuższe lato, tym mniej nas będzie kosztowało utrzymanie basenu.   Kiedyś energia była tania, a koszty ogrzewania niskie. Dziś to się zmieniło, a niestety, w naszym klimacie podgrzewanie wody to jedyna szansa na przedłużenie sezonu letniego.   W chwili obecnej znakomitą alternatywą dla ogrzewania gazem stają się systemy wykorzystujące energię słoneczną. Kiedyś te systemy były dość kosztowne - dziś inwestycja może zwrócić się po 3-5 sezonach.   Baseny w ziemi czyli inground są zdecydowanie droższe, niż baseny zbudowane na terenie above ground. Na koszt basenu będzie wpływała jego wielkość, materiał, z jakiego jest wykonany, sprzęt do filtrowania wody i dostarczania chemikaliów, oraz tak zwany landscaping _wokół basenu.   Skoncentrujmy się na basenach wbudowanych w teren. Najtańsze są baseny z dnem i ściankami (_liner) z plastiku (vinyl). Najdroższe są te z betonu, okładane ceramiką lub kamieniem. W naszym klimacie te pierwsze są znacznie łatwiejsze w utrzymaniu.     Koszt wybudowania basenu mogą mieć ogromny rozrzut – od $50,000 do $200,000. I naprawdę wiele tu zależy od tego, kiedy budujemy basen, kto jest jego wykonawcą i jakich materiałów użyjemy.   Coraz bardziej popularne stają się małe baseny, zwane lap pools, w których płyniemy przeciwko sztucznie wytworzonemu nurtowi (tzw. przeciwprąd). Takie baseny mogą być instalowane nawet na małych działkach i ich ceny zaczynają się już od $12,000.   Jeśli wspomnieć o nowszych rozwiązaniach w Kanadzie, to coraz częściej stosowane są baseny ze słoną wodą. Pozwala to uniknąć stosowania dużej ilości chemikaliów oraz takie baseny ponoć wymagają mniej pracy, by utrzymać je w czystości. ** ** Zasadniczo nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to, czy basen wpływa na podniesienie podatku od nieruchomości. Jak zawsze należy popatrzeć na każdy przypadek indywidualnie. Jeśli mamy mały, stary basen na małej działce – to możemy z całą stanowczością „walczyć” z zawyżoną wyceną naszej nieruchomości przez miasto.   Z drugiej strony, jeśli ktoś wybuduje luksusowy basen za $200,000, to oczywiście miasto uzna, że wpływa to na podniesienie market value _naszej nieruchomości. Właśnie o tym należy pamiętać - podatki od nieruchomości płacimy na podstawie _assessed market value i jeśli nie zgadzamy się z wyceną (assessment) to możemy się od niej odwołać. Czy skutecznie? Nie zawsze jest to łatwe.   Warto pamiętać, że jak się kupuje dom z basenem, należy w czasie zakupu zażądać inspekcji basenu oraz sprawdzenia stanu technicznego sprzętów związanych z jego utrzymaniem. Jak kupujemy dom latem – jest to dość proste. Natomiast kupując dom zimą – musimy włożyć takie warunki w ofertę, by dawały nam szansę sprawdzenia basenu wiosną. I w razie odkrycia problemów – sprzedający byliby za nie odpowiedzialni. ** ** Każdego roku tysiące właścicieli domów w całym Ontario przeznaczają miliony dolarów, aby zbudować basen swoich marzeń. Najbardziej poszukiwanym typem basenu jest basen zagłębiony w ziemi (inground). Oczywiście są inne baseny - np. ustawione na istniejącym terenie. Są także tak zwane swim spa - czyli rodzaj większej hot tub, która ma zintegrowany system filtrów i jetów, pozwalających na płynięcie pod prąd (wtedy praktycznie płynie się w miejscu, co jest doskonałym rozwiązaniem dla długodystansowców, którzy nie mają okazji pływać w basenie o rozmiarze olimpijskim).    Jest kilka prostych wskazówek, które pomogą znacznie zaoszczędzić koszty przeznaczone na projekt basenu bez potrzeby ścinania narożników i bez pogorszenia jakości inwestycji.

Średni koszt basenu w rejonie Mississauga może kosztować od $50,000 do $100,000 - $120.000. Tak się składa, że sam basen to dopiero część wydatków. Zwykle, kiedy inwestujemy w basen, musimy również zainwestować w teren wokół basenu - czyli w patia, tarasy, gazony, BBQ, shed, itd. Ten dodatkowy wydatek może również kosztować dziesiątki tysięcy dolarów.  

Niektórzy właściciele domów mogą sądzić, że podpisanie umowy na instalację inground pool wiosną pomoże im zaoszczędzić pieniądze. Jest dokładnie odwrotnie - wiosna jest najbardziej pracowitą porą roku dla firm, zajmujących się instalacją basenów, ponieważ wszyscy chcą mieć basen wraz z nadejściem lata, i panuje tutaj zasada „chcesz, to płać”.

Właściwie najlepszy czas na zamówienie basenu to wczesna jesień. Wtedy branża basenowa zaczyna zwalniać, ponieważ oczekiwanie na chłodniejsze miesiące jest tuż za rogiem. Kontraktorzy będą mieli więcej czasu, aby skupić się na Państwa projekcie, pytaniach, i poświęcić im niepodzielną uwagę. Będzie to również dobry czas na przeprowadzenie analizy i zebranie wszelkich informacji potrzebnych do podjęcia decyzji. A co najważniejsze, można zarezerwować termin budowy już na przyszły sezon letni.

W okresie wczesnej jesieni również wszelkie niezbędne akcesoria i sprzęt, który będzie potrzebny do skonfigurowania basenu - pompa basenowa, podgrzewacze, zabawki basenowe itp., będą niezwykle przystępne cenowo z uwagi na posezonowe wyprzedaże. Ceny potrafią być wtedy o 50% niższe i pomogą obniżyć koszty instalacji basenu. Faktycznie można zaoszczędzić setki, a nawet tysiące dolarów.

Suchy, jesienny okres zmniejsza również koszty wykopów, związanych z instalacją basenu. Wykopy są jednym z najtrudniejszych działań przy budowie basenu. Czyni je to również jedną z najdroższych części projektu.

Suche podłoże jesienne (dokładne przeciwieństwo mokrego podłoża wiosennego) jest o wiele łatwiejsze do wykopów, co nieuchronnie zmniejsza całkowity koszt budowy basenu. W chłodniejszym okresie roku utwardzanie betonu może zająć trochę więcej czasu, ale ponieważ prawdopodobnie nie będziemy korzystać z basenu do następnego lata po jego wybudowaniu, nie powinno to stanowić problemu.

Wczesne negocjacje z wykonawcami mogą obniżyć koszty budowy basenu. Jak wspomniałem wcześniej, firmy instalujące baseny w rejonie Mississauga zaczynają zwalniać w miesiącach jesiennych. Daje to klientowi pole do negocjacji kosztów przy podpisywaniu umowy, co pozwala zaoszczędzić pieniądze, czas i konkurować z innymi właścicielami domów w najbardziej ruchliwych okresach (wiosna/lato).   Dlatego to właśnie nie teraz, a z końcem lata lub jesienią warto zaplanować budowę basenu na rok następny i zawrzeć kontrakt po obecnych cenach - gdyż za rok może być znacznie drożej!

Jeśli poszukują Państwo domu z basenem - zapraszam do kontaktu. 

Wyszukam dla Państwa wymarzony dom z odpowiednim basenem i w rozsądnej cenie. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

> Na dziś zaplanowaliśmy dokończenie tematu niepotrzebnych renowacji, ale wciąż czekam na listy od Państwa. Zatem renowacje będą za tydzień, a dziś ważny temat, o którym pewnie myśli każdy, kto zdecydował się sprzedać dom. > > Sprzedaż domu może być procesem skomplikowanym i wymagającym największej staranności, rozwagi i umiejętności podejmowania świadomych decyzji. Kiedy właściciele nieruchomości zastanawiają się nad opcjami sprzedaży, jedną z możliwych, która może przyjść im do głowy, jest samodzielna próba sprzedaży na własną rękę (ang. for-sale-by-owner, czyli FSBO). > To pozornie wydaje się atrakcyjnym posunięciem - bo możemy uniknąć zapłaty wynagrodzenia dla agenta nieruchomości. Ale również kluczowe jest rozważenie tego, co tracimy. Warto przeanalizować, czy rezygnacja z bardzo dobrze zorganizowanego systemu sprzedaży, oferowanego przez agentów nieruchomości, przyniesie więcej korzyści, czy strat. > > > 1. Wiedza o rynku, oferowana przez agentów > Jednym z głównych atutów współpracy z agentem nieruchomości jest dostęp do jego dogłębnej wiedzy rynkowej; agenci posiadają ogromne doświadczenie w branży nieruchomości. Śledzą najnowsze trendy rynkowe, ceny i preferencje kupujących. Doświadczony agent może dostarczyć cennych informacji na temat lokalnego rynku i pomóc sprzedającym prawidłowo wycenić nieruchomość, aby osiągnęli optymalną cenę za swój dom. > > Wybierając sprzedaż na własną rękę (FSBO), sprzedający mogą nie mieć dostępu do szczegółowych informacji dotyczących rynku, co zwykle skutkuje błędną wyceną domu. Ustalenie zbyt wysokiej ceny nieruchomości to powszechna pułapka FSBO, co może skutkować zniechęceniem potencjalnych kupujących, podczas gdy zbyt niska cena może spowodować zawarcie świetnej transakcji dla kupujących - ze stratą dla właścicieli nieruchomości. Agenci posiadają wiedzę potrzebną do przeprowadzenia kompleksowej analizy rynkowej i ustalenia odpowiedniej ceny. > > > 2. Marketing i ekspozycja > Kolejnym, istotnym atutem agenta nieruchomości są jego wysokie możliwości marketingowe. Mają dostęp do wielu usług ofertowych poprzez MLS system i platformy internetowe, dzięki którym mogą zaprezentować nieruchomości szerokiemu gronu potencjalnych kupujących, zwiększając natychmiast szanse na sprzedaż. Agenci stosują również różne techniki marketingowe - takie jak profesjonalna fotografia, wirtualne pokazy i ukierunkowana reklama. A wszystko po to, by przyciągnąć odpowiednią grupę odbiorców i uzyskać oferty. > Sprzedający samodzielnie mają ograniczone narzędzia marketingowe sprzedających, a bez profesjonalnej wiedzy i szerokiej sieci marketingowej trudno dotrzeć im do dużej grupy potencjalnych kupujących. Brak tej ekspozycji może skutkować tym, że nieruchomość pozostanie na rynku znacznie dłużej i ostatecznie zostanie sprzedana poniżej jej wartości.  > Współpraca z agentem znacznie zwiększa szanse na skuteczne przyciągnięcie chętnych - i to mówię nie tylko ja, ale też pokazują statystyki rynkowe. > > Proszę pamiętać, że 90% kupujących korzysta z usług własnego agenta nieruchomości, bo ich serwis jest dla nich bezpłatny. Domy oferowane prywatnie (FSBO) nie pokazują się w systemie MLS i ani agenci, ani potencjalni kupujący o nich nie wiedzą. Czasami domy takie są wprowadzane na MLS, ale zwykle z minimalnym wynagrodzeniem dla agentów i uczciwie pisząc – są bojkotowane. > > 3. Sprzedający nie zawsze dostrzegają wady domu > > Gdy właściciele przebywają w nieruchomości przez dłuższy czas, w sposób naturalny przyzwyczajają się do jej wad. Z czasem mogą nieświadomie przeoczyć lub bagatelizować problemy, które zmniejszają atrakcyjność nieruchomości. Wady te to na przykład przestarzałe instalacje, problemy strukturalne lub po prostu mało atrakcyjna estetyka, która może odstraszyć potencjalnych kupujących. > Z kolei agenci są szkoleni w rozpoznawaniu takich wad i mogą dostarczyć sprzedającym cennych sugestii  - wskazać konieczne naprawy, które znacznie poprawią atrakcyjność domu i zwiększą jego wartość. Współpraca z agentem pozwala sprzedającym spojrzeć na swoje mieszkanie czy dom z nowej perspektywy i skorygować potencjalne problemy przed wystawieniem go na sprzedaż. > Dodatkowo agenci mogą również zorganizować staging. Elegancki wystrój wnętrz wpływa pozytywnie na kupującego i tym samym zwiększa szanse na szybką sprzedaż za wyższą cenę. Stylizacja pomaga stworzyć przyjemną atmosferę w domu, podkreślając najlepsze cechy nieruchomości i umożliwiając potencjalnym kupującym podjąć szybką decyzję co do zakupu. > > 4. Umiejętności negocjacyjne > Skuteczne negocjacje przy sprzedaży domu wymagają dużej finezji i umiejętności. Agenci zwykle posiadają doskonałe umiejętności negocjacyjne, ponieważ rozwijają je przez lata praktyki na rynku real estate. Potrafią targować się w wyważony i elegancki sposób i wiedzą, jak uzyskać najlepszy wynik. Podczas samodzielnej sprzedaży domu właściciele mogą znaleźć się w nieznanej dla nich sytuacji. Emocjonalne przywiązanie do nieruchomości może również zakłócać osąd i utrudniać komunikację - zwłaszcza osobom niewprawionym w negocjacjach biznesowych. Agenci są tam, aby działać jako pośrednicy, łagodząc stres i emocje, a jednocześnie robiąc wszystko, aby osiągnąć cele sprzedającego. > > 5. Agenci potrafią panować nad emocjami > > Kolejnym istotnym aspektem jest zdolność agentów do emocjonalnego odłączenia się od procesu sprzedaży. Sprzedaż domu może budzić u właścicieli skrajne emocje, ponieważ nieruchomość często ma wartość sentymentalną i może być trudno się z nią rozstać. Emocje mogą zaciemnić ocenę sytuacji i naprawdę zakłócić proces racjonalnego podejmowania decyzji, zwłaszcza, jeśli chodzi o negocjacje i podejmowanie wyborów. Agenci natomiast nie są związani emocjonalnie z nieruchomością i podchodzą do sprzedaży z profesjonalnym, racjonalnym podejściem. Patrzą na nieruchomość całkowicie obiektywnie i skupiają się wyłącznie na jej wartości rynkowej i potencjale. To odłączenie się od emocji pozwala agentowi udzielać bezstronnych porad i podejmować strategiczne decyzje dla dobra klientów. > > > 6. Parasol ochronny w kwestiach prawnych i finansowych > > Transakcje nieruchomości obejmują ważne sprawy prawne i finansowe, które mogą być przytłaczające dla sprzedającego bez profesjonalnej wiedzy. Agenci natomiast są dobrze zaznajomieni z wymaganiami prawno-finansowymi, obowiązkami ujawniania wad i niezbędną dokumentacją, związaną ze sprzedażą domu. Agent gwarantuje klientom wsparcie prawne co sprawia,  że proces sprzedaży jest mniej stresujący. Pomaga także zminimalizować ryzyko ewentualnych pozwów lub odpowiedzialności finansowej. Jest parasolem ochronnym dla swojego klienta - od początku do końca usługi pośrednictwa. > > > 7. RECO (Real Estate Council of Ontario) > Wszyscy agenci skupieni są w nadrzędnej organizacji - RECO - która czuwa nad standardami ich obsługi. Są one określone w specjalnych dokumentach. Agenci muszą ich przestrzegać, a za ewentualne nadużycia grozi im kara. Każdy agent musi posiadać ubezpieczenie zawodowe, chroniące ich klientów. Kiedy zdecydujemy się sprzedać dom na własną rękę, jesteśmy wystawieni na kontakt z ludźmi, którzy nie są zobowiązani do przestrzegania wielu zasad. Oczywiste jest, że dbają oni wyłącznie o własny interes i nie zawsze postępują etycznie. Profesjonalny agent chroni swoich klientów przed nieuczciwymi osobami czy skutkami ich działań. > > > Niektórym sprzedaż samodzielna może wydawać się kusząca, gdyż zaoszczędzą prowizję, którą musieliby zapłacić agentowi za jego pracę. Jednak, nim podejmą Państwo taką decyzję, warto poznać zalety współpracy z agentem, a także zakres ochrony, jaką sprawuje agent nad swoimi klientami. Agenci posiadają aktualną wiedzę o rynku, rozległe kontakty marketingowe i cenne umiejętności negocjacyjne. Oferują też wsparcie prawne i finansowe, co może znacząco wpłynąć na sukces w sprzedaży domu. > > Zapraszam do kontaktu w sprawie sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Nie wiem, czy Państwo wiedzą, ale studiowałem nie tylko architekturę, ale także psychologię. Gdyby nie decyzja o emigracji, obroniłbym z psychologii doktorat. Te studia fantastycznie pomagają mi w prowadzeniu negocjacji w imieniu klientów. Nie ma możliwości, by wyprowadzić mnie z równowagi, a najtrudniejsze rozmowy prowadzę w spokoju i z uśmiechem na ustach. Takie podejście bardzo pomaga obu stronom transakcji w podjęciu racjonalnych decyzji. > Pozdrawiam, > Maciek Czapliński > 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Kiedy słyszymy, że dom jest po renowacji, zwykle myślimy „to fajnie” i oczekujemy, że nieruchomość będzie super interesująca. Ale czasami, kiedy zobaczymy, jak te renowacje zostały wykonane i co zostało zmienione – zastanawiamy się, co ludzie myśleli, wydając pieniądze w tak nieprzemyślany sposób ! Innymi słowy - nie wszystkie renowacje, jak się okazuje, podnoszą wartość domu po ich dokonaniu. Owszem, jeśli planujemy w danym domu zamieszkiwać długo i nie zależy nam na potencjalnym proficie, to nikt nam nie zabroni zbędnych czy wątpliwych inwestycji. Jednak kiedy planujemy po kilku latach ponowną zmianę domu, to warto się naprawdę zastanowić nad tym, w jakie zmiany i w jakie renowacje warto zainwestować.

**10. Solar panels **

Dziś podam kilka przykładów błędnych inwestycji. Na pewno jest ich więcej i zachęcam do przysyłania na mój e-mail przykładów, które możemy podać za tydzień - gdyż temat jest obszerny i zamierzam go kontynuować.

1. Łączenie pokoi Każdy marzy o pięknej master bedroom z łazienką i dużą garderobą i często, by to uzyskać w starszych domach, konieczne jest połączenie dwóch pokoi w jeden większy. Ale taka zmiana może także znacznie obniżyć wartość domu. Szczególnie, jeśli mamy początkowo tylko 3 sypialnie. Potencjalni nabywcy z dziećmi będą chcieli większej liczby sypialni - nawet, jeśli są one mniejsze. Również rodziny potrzebują dodatkowych sypialni, aby pomieścić rodziców czy dziadków, bo coraz więcej Kanadyjczyków mieszka w wielopokoleniowych gospodarstwach domowych - (skok z 7% do 26% od 2011 do 2021 roku). 2. Projekty i naprawy wykonane niefachowo

Drobne naprawy, w których dokładność wykonania nie ma wielkiego znaczenia, mogą być akceptowalne jako „zrób to sam”, ale wszystkie poważniejsze renowacje, łącznie z całkowitym malowaniem domu czy usuwaniem elementów strukturalnych, powinny być zlecane fachowcom (chyba, że sami nimi jesteśmy). Małe błędy mogą prowadzić do katastrofalnych skutków, które mogą być kosztowne i niebezpieczne. Widziałem ludzi bez doświadczenia, usuwających ściany nośne, wskutek czego groziło to katastrofą budowlaną. Projekty „do it yourself” są z pewnością bardziej przyjazne dla portfela niż zatrudnienie profesjonalisty, ale potencjalni nabywcy zauważą pracę poniżej standardu. Te błędy mogą prowadzić do obniżenia wartości domu i kosztownych napraw.

3. Wykładzina od ściany do ściany Stąpanie zimą po miękkim, ciepłym dywanie może być miłe dla stóp, ale potencjalni nabywcy woleliby zobaczyć podłogi drewniane, zwłaszcza w często używanych pokojach dziennych. Wykładziny zawierają około 30,2 razy więcej bakterii niż uchwyty do lodówki i 5,7 razy więcej bakterii niż deski sedesowe! Możemy spodziewać się zwrotu na inwestycji (ROI) w wysokości 25% do 40%, wymieniając wykładzinę na inną wykładzinę. Z kolei podłogi drewniane mają od 70% do 80% zwrotu na inwestycji. Są dużo bardziej poszukiwane niż najpiękniejsze dywany!

**4. Basen ** Basen w naszym klimacie ma jeden z najgorszych zwrotów z inwestycji. Potencjalni nabywcy wykazują niewielkie zainteresowanie kosztami ich utrzymania i eksploatacji. Szukają zadbanych domów z łatwą, niedrogą konserwacją - zwłaszcza młodzi, oszczędni kupujący. Domy z basenem często odstraszają, choć na drugim biegunie są też rodziny z dziećmi, które uważają basen za bardzo pożądany dodatek. Statystycznie jest to 1:5.

5. Przebudowa garażu na część mieszkalną Przekształcenie garażu w dodatkową przestrzeń mieszkalną może zwiększyć lub obniżyć wartość domu. Dodatkowa przestrzeń jest bezcenna dla niektórych właścicieli domów i potencjalnych nabywców. Jednak wielu zgadza się, że przyłączony garaż jest bardziej wartościowy w obszarach miejskich. Mieszkańcy miast parkują swoje samochody w garażach, aby uniknąć konieczności szukania miejsca parkingowego na ulicy. Ponadto 85% właścicieli domów uważa garaże za niezbędne lub idealne do przechowywania sprzętu ogrodowego, turystycznego, śmieci czy rowerów.

**6. Nietypowe płytki ** Wzorzyste płytki ścienne, podłogowe i panele podłogowe to zabawny sposób na wprowadzenie swoich gustów projektowych. Ale nie każdy potencjalny nabywca przechodzący przez dom może podzielić nasze preferencje czy wizję. Jeśli płytki są nawet nowe, ale nie w guście kupujących - to od razu w myślach wyliczają koszt demontażu i wymiany na inne. To oczywiście także obniży wartość sprzedawanego domu. Użycie tradycyjnej, białej płytki lub czegoś neutralnego da lepsze efekty. Prostsze style zawsze będą modne, niezależnie od trendów rynkowych. Im bardziej zwariowany_ pattern - _tym krótszy okres, w którym ludzie będą uznawali go za atrakcyjny.

**6. Usuwanie szafy ** Szafy i miejsce do przechowywania ubrań są niezwykle pożądanym składnikiem domu. Według sondażu Neighbor.com z 2023 roku, 25% osób potrzebuje więcej miejsca do przechowywania. Być może bardziej zaskakująco: 1 na 4 właścicieli domów zwiększyło swoją powierzchnię do przechowywania w ciągu ostatnich dwóch lat. Jej usunięcie obniży wartość domu. Należy unikać pozbywania się przestrzeni szafy z jakiegokolwiek powodu. Zamiast tego optymalizacja przestrzeni szafy dla lepszego przechowywania jest sensownym posunięciem.

**7. Wbudowane akwarium ** Wbudowane akwarium jest postrzegane przez większość potencjalnych kupujących jako problem. Owszem, wygląda pięknie, ale niestety, wymaga sporych nakładów finansowych i mnóstwa czasu, by prezentowało się ładnie. Prawdą jest również, że duże akwarium wytwarza w domu specyficzny mikroklimat. Potrafi wydzielać charakterystyczny zapach, jak również w znaczny sposób podwyższa wilgotność wewnątrz domu. By akwarium funkcjonowało prawidłowo, potrzebny jest pasjonat, który znajdzie czas, pieniądze i energię, by utrzymywać je w stanie idealnym. Bowiem zaniedbane akwarium wygląda odstraszająco i ma pewnie więcej przeciwników niż nawet basen w ogrodzie.

**8. Sunroom ** Jest inwestycją, gdzie powiedzenie „na dwoje babka wróżyła” najlepiej oddaje jego ocenę. Część ludzi będzie za, część będzie przeciw. Sunrooms, które mogą być używane tylko w czasie wiosny, lata i jesieni, zwykle wpływają na obniżenie wartości domu. Natomiast sunrooms, które można używać przez cały rok jako winter garden, są często pożądane, ale niestety, nie są tanie. Jeśli planujemy dłuższy pobyt w domu, to jest to dobra inwestycja, ale jeśli planujemy FLIP, to raczej inwestowanie w sunroom jest mało ekonomiczne.

**9. Zintegrowana technologia ** Do 2025 roku technologię _smart home _posiadać będzie około 60% właścicieli domów. Obecnie inteligentne telewizory, termostaty, głośniki, oświetlenie, systemy alarmowe i asystenci domowi są podstawą w większości gospodarstw domowych. Badanie McKinsey również pokazuje, że aż 50 miliardów urządzeń połączy się z Internetem Rzeczy do 2025 roku, co daje kolejne 79,4 zettabajtów informacji rocznie.  Technologia rozwija się szybko - być może zbyt szybko dla integracji domowej. Urządzenia domowe prawdopodobnie zestarzeją się krótko po zainstalowaniu ich w domu. Dlatego najlepiej jest unikać inwestowania w zintegrowaną automatyzację domową. Warto skoncentrować się natomiast na integrowaniu energooszczędnych urządzeń i funkcji, aby oszczędzać energię, za którą musimy płacić coraz więcej.

Zawsze znajdzie się firma z kapitałem, która potrafi zrobić ludziom „wodę z mózgu”. Jednym z przykładów są montowane na dachach panele słoneczne. To długa historia, o której wkrótce napiszę, ale koszt podpisania kontraktu, który obowiązuje na dekady, w porównaniu do oszczędności na energii, są znikome (właściwie żadne), ale mamy „wrzód na d...” przez lata -  takie domy zdecydowanie gorzej się sprzedają.

Jak wspomniałem na wstępie, temat kosztownych i niepotrzebnych renowacji będę kontynuował także w przyszłym tygodniu. Dlatego z chęcią opiszę w tekście również Państwa "przygody" ze zbędnymi remontami - zarówno z punktu widzenia wykonawców, właścicieli domów, czy też kupujących. To bardzo ciekawe sprawy, a ich przykłady mogą pomóc właścicielom nieruchomości w podjęciu sensownych decyzji - co warto zrobić przed sprzedażą domu, a czego lepiej nie ruszać. 

Zapraszam do kontaktu - doradzę, podpowiem, czego unikać oraz poprowadzę Państwa przez ścieżkę remontu, zakupu czy sprzedaży domu. Mój email: 2780007@gmail.com

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu zająłem się ogólnym tematem przygotowań domów do sprzedaży, głównie skupiając się na tym, w które domy warto inwestować, a w które niekoniecznie. A to ze względu na lokalizację lub inne zalety, które sprawiają, że potencjalnym nabywcom bardziej zależy na działce, niż na samym domu. Dzisiaj chciałbym jednak wskazać kilka istotnych elementów, na które warto zwrócić uwagę, gdy rozważamy sprzedaż typowego  „cookie cutters”. Oczywiście, wszyscy wiemy, że nieruchomości sprzedają się lepiej, gdy są czyste, zadbane, pięknie pachnące, dobrze oświetlone, a podczas prezentacji w tle gra przyjemna muzyka – to jest jak oczywista sprawa. Równie oczywiste jest, że dom, w którym widoczne są na pierwszy rzut oka stare dachy, okna, podłogi, przestarzała kuchnia i zaniedbane łazienki, na pewno przegra z konkurencją domu utrzymanego w czystości i porządku! No chyba, że lokalizacja zaniedbanego domu przemówi do kupujących potencjałem. Ale tacy kupujący (czytaj: inwestorzy/deweloperzy) stanowią zaledwie 10% rynku. Pozostali nabywcy wybiorą dom czysty i zadbany. Pamiętajmy - dla większości z nich dodatkowe koszty na remonty to po prostu science fiction. Jeśli ktoś już inwestuje 20% własnych środków w nieruchomość, to raczej nie posiada kolejnych 50-100 tysięcy na prace remontowe! Dodatkowo, biorąc pod uwagę ile średni nabywca musi przeznaczyć na koszty związane z zamknięciem transakcji, tym bardziej nie zostaje mu dużo środków na kosztowne renowacje. Dlatego, zastanawiając się nad sprzedażą, musimy rozważyć bardzo dokładnie, czy warto zainwestować znaczne pieniądze w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży, czy po prostu wystawić ją za bardziej konkurencyjną cenę - eliminując konieczność ryzykownych inwestycji. Jeśli mamy do sprzedania dość zwyczajny dom na średnim osiedlu, musimy bardzo rozsądnie rozważyć, jak wydajemy środki na przygotowanie go do sprzedaży. Często najlepszym rozwiązaniem są czystość i estetyka. Takie decyzje (ile i w co zainwestować) warto skonsultować z agentem nieruchomości, który będzie wiedział, ile można zainwestować, aby uniknąć strat. Wszystko sprowadza się także do konsystencji. Jeśli ktoś decyduje się wymienić kuchenne szafki i postawić granitowe blaty, nie może zostawić starej, trzydziestoletniej podłogi ani używać starych, przechodzonych urządzeń. Jeśli to ma być remont, lepiej go w ogóle nie robić i wystawić dom za bardziej konkurencyjną cenę.  Natomiast co warto zrobić (tanim sumptem) - to pomalowanie ścian na jasny kolor (świetnie sprawdza się ecru) i usunięcie z widoku nadmiaru bibelotów. Dziesiątki rodzinnych zdjęć na ścianach, muszle znad morza, ciupaga z Zakopanego czy meksykański kapelusz to wyłącznie Państwa osobiste emocje. Na czas oglądania domu warto je schować, bo nie zrobią stanowią wspomnień potencjalnych kupujących i mogą wywrzeć na nich jedynie wrażenie chaosu. Istnieje wiele innych aspektów, które warto rozważyć przy sprzedaży, ale wymienię tylko kilka, niekoniecznie w kolejności ważności.

• Czystość i estetyka. Domy zagracone, z brudnymi podłogami, zawsze sprzedają się gorzej. Kupujący mają wiele propozycji do rozważenia, a zakup nieruchomości to duża inwestycja życiowa. Dlatego ważne jest, aby potencjalny nabywca czuł się jak w swoim własnym domu od samego początku. Przecież szuka nowego domu, by poprawić swoją sytuację życiową, nie ją pogorszyć. 

• Zmysły kupujących. Kiedy wchodzimy do domu, nieprzyjemny zapach (brudu, gotowania, papierosów czy wilgoci), może natychmiast zniechęcić 80% osób. Zapach pleśni działa wyjątkowo odstraszająco. Woń jedzenia można ukryć, ale nie wszyscy są tolerancyjni na spraye. Również nie każdy toleruje zapach zwierząt domowych, zwłaszcza mokrych psów. Byłem kiedyś z klientami w domu, gdzie właściciele gotowali potrawy z koziego mięsa. Dom przepiękny, ale nie dało się w nim długo wytrzymać.

• Drobne usterki. Czasami śmieszne, ale zdarza się, że potencjalni nabywcy pokazują mi najmniejsze niedoskonałości - takie jak pęknięcia na betonie w piwnicy czy na narożnikach ściany. To mogą być sprawy kosmetyczne, które nie wpływają na techniczny stan domu, ale dla kupujących "mały problem" to jest "duży problem". Przygotowując dom do sprzedaży, warto go pomalować i pozbyć się wszystkich takich niedoskonałości.
• Staging. Zastosowanie profesjonalnego wystroju wnętrz potrafi zdziałać cuda. Dobry staging może sprzedać każdy dom, ale niestety, nie jest to super tanie rozwiązanie.
• Kuchnia jako serce domu. Kuchnia to nie tylko miejsce do gotowania, ale również przestrzeń do spędzania czasu z rodziną i przyjaciółmi. Dobra kuchnia potrafi sprzedać dom, więc warto ją zadbać.
• Lokatorzy. Czasem problemem podczas sprzedaży są lokatorzy, którym nie zależy na tym, aby dom się sprzedał, ponieważ wtedy stracą dach nad głową. Niestety, mogą utrudniać prezentację nieruchomości, starając się odstraszyć potencjalnych nabywców (zupa z kozy?)
• Doświadczeni agenci nieruchomości. Skorzystanie z usług doświadczonych agentów znacznie zwiększa szansę na udaną sprzedaż. Oprócz cennych porad dotyczących koniecznych poprawek czy inwestycji, kluczowa jest umiejętność negocjacji. Dzięki korzystaniu z sieci agentów, każda wystawiona nieruchomość ma doskonałą ekspozycję.
• Prowizja dla agentów. Temat rzeka, ale pytanie sprzedających często brzmi: "Ile zapłacę za sprzedaż?" zamiast "Jaki serwis otrzymam?"
• Koszty związane ze sprzedażą. Warto sprawdzić, jakie koszty wiążą się ze sprzedażą - na przykład z wysokością kary za zerwanie pożyczki hipotecznej. To częsty błąd, popełniany przez sprzedających, którzy bagatelizują ryzyko związane z przedwczesną sprzedażą.

Czasami warto rozważyć oferowanie finansowych zachęt, aby przyspieszyć sprzedaż. Mogą to być wyższe wynagrodzenie dla pośrednika, pokrycie kosztów inspekcji czy prawnika. Czasami takie działania przynoszą lepsze rezultaty, niż obniżanie ceny. Moje uwagi są oczywiście tylko podstawowe. Każdy dom jest inny i wymaga indywidualnego podejścia do procesu sprzedaży. Cena, za jaką uda się sprzedać nieruchomość, zależy nie tylko od aktualnej kondycji rynku, ale także od wielu innych czynników. Jednym z kluczowych elementów jest obecność agenta, który potrafi dostrzec potencjał nieruchomości i sugerować konieczne zmiany lub inwestycje. 

Wszystkich Państwa, zamierzających sprzedać wkrótce nieruchomość zapraszam na konsultacje i do współpracy! Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

TRESA - CZYLI NOWE PRZEPISY W OBROCIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Od 1 grudnia 2023 roku wejdą w życie bardzo istotne zmiany, dotyczące obrotu nieruchomościami w Ontario. Nowy akt prawny, zwany Trust in Real Estate Services Act (TRESA) zastąpi obecny Real Estate and Business Brokers Act (REBBA) z 2002 roku. Większość proponowanych zmian ma charakter wewnętrzny i dotyczyć będzie głównie agentów, ale są też poważne zmiany dotyczące relacji agent-klient, które dotyczą przeciętnego zjadacza chleba. O nich warto napisać. Podstawowe zmiany będą zmierzały w kierunku: 1. Zlikwidowania podwójnej reprezentacji. Indywidualni agenci będą mogli zawierać umowę o reprezentację tylko z jedną stronę - czyli albo z kupującymi, albo ze sprzedającymi. Ich brokerage może reprezentować obie strony, ale wyłącznie za zgodą klientów. 2. Klienci oraz strony bez reprezentacji (self-represented) będą nadal istnieć, ale zrezygnuje się z relacji określanej jako "customer", kiedy Listing Agent mógł pomagać kupującym, udzielając im rad czy przygotowując ofertę. To prowadziło do ogromnej liczby nadużyć. Oznacza to, że po wprowadzeniu przepisów jedna ze stron transakcji będzie albo klientem, albo stroną bez reprezentacji. 3. Planuje się udostępnianie treści ofert. Będzie to dozwolone za zgodą pisemną sprzedającego. 4. Pełne disclosure. Zmiany mają na celu promowanie jasności komunikacji. 5. Będą dostępne nowe uprawnienia i narzędzia, mające na celu efektywniejsze działanie RECO oraz skupienie wysiłków z zakresu przestrzegania prawa i egzekwowania tam, gdzie są najbardziej skuteczne. 6. Przeprojektowany Kodeks Etyki, skupiający się na obowiązkach etycznych - w tym postanowieniach dotyczących konfliktów interesów i poufności. 7. Zmiany w Komitecie Dyscyplinarnym RECO, dotyczące składu i procedur. Współpraca z agentem nieruchomości. ** By sprzedawać nieruchomości, agenci real estate w Ontario muszą być zarejestrowani w firmie brokerskiej, co wymaga ukończenia odpowiedniego szkolenia oraz posiadania ubezpieczenia odpowiedzialności zawodowej. Agenci nieruchomości dostarczają wartościowych informacji, porad i wsparcia dla kupujących i sprzedających w procesie kupna lub sprzedaży nieruchomości. Ale obecnie mogą to robić tylko po podpisaniu umowy z klientem - czyli albo po podpisaniu Listing Agreement albo Buyers Agency Agreement. Jeśli sprzedajemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może nam pomóc:**

• doradzić w kwestii warunków rynkowych i najlepszej strategii przyciągnięcia kupujących oraz uzyskania najwyższej ceny za nieruchomość,
• wprowadzić na rynek lub reklamować nieruchomość - w tym wykonać fotografie, filmy i spacery wirtualne,
• wskazać innych profesjonalistów - takich jak prawnik czy firma zajmująca się wystrojem wnętrz,
• zorganizować i uczestniczyć w inspekcjach nieruchomości oraz wycenach,
• organizować pokazy dla zainteresowanych kupujących,
• doradzić w kwestii postępowania w sytuacjach konkurujących ofert, udostępniania treści ofert konkurencyjnych oraz innych aspektów transakcji,
• sprawdzać oferty i potencjalnych kupujących - aby upewnić się, że są w stanie kupić nieruchomość,
• negocjować z kupującymi w celu uzyskania najlepszej ceny i warunków,
• przeprowadzić klientów przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję.

Jeśli kupujemy nieruchomość, warto wiedzieć, w czym agent może pomóc:

• w uzyskaniu przedwstępnych potwierdzeń finansowych - abyśmy wiedzieli, na ile możemy sobie pozwolić (pre-approval),
• poinformować o ewentualnych zwolnieniach podatkowych, na które możemy się zakwalifikować,
• zbierać i udostępniać informacje na temat dzielnic i domów spełniających wymagania, a także organizować pokazy domów, które warto zobaczyć,
• ustalać kwestie związane z przeznaczeniem terenu, dozwolonym użytkowaniem nieruchomości lub innymi aspektami domu,
• doradzić, jaka jest najlepsza strategia w sytuacjach konkurujących ofert i jak chronić informacje dotyczące składanej oferty,
• negocjować ze sprzedającymi w celu uzyskania najlepszych wyników i ceny,
• przeprowadzić przez papierkową robotę i pomyślnie zamknąć transakcję,
• polecić innych profesjonalistów, których będziemy potrzebować (na przykład inspektorów nieruchomości, prawników czy kontrahentów).

Ważne jest, że to nie tylko agent ma obowiązki wobec klienta, ale również cała jego agencja nieruchomości automatycznie jest zobowiązana do: 1. Całkowitej lojalności. Biuro i agent, którzy reprezentują klienta, mają obowiązek stawiać jego interesy przed interesami biura, jego agentów i innych stron. 2. Ujawniania faktów. Agent i jego firma muszą ujawniać wszystko, co wiedzą na temat transakcji lub relacji z klientem, co mogłoby wpłynąć na podjęcie jakichkolwiek decyzji. 3. Zachowania poufności. Poufne informacje nie mogą być udostępniane nikomu poza biurem bez pisemnej zgody klienta, z wyjątkiem sytuacji, gdy wymaga tego prawo, nawet po zakończeniu relacji. Dotyczy to na przykład motywacji do kupna lub sprzedaży oraz kwoty, którą klient jest gotów zapłacić lub przyjąć. 4. Unikania konfliktów interesów. Według obecnych przepisów, ta sama firma mogła reprezentować w tej samej transakcji i kupujących i sprzedających. Był to oczywisty konflikt interesów. Według proponowanych rozwiązań, taka sytuacja może mieć miejsce tylko wtedy, jeśli obie strony wyrażą na to pisemną zgodę. 5. Self-Represented Buyers & Sellers. Jest wielu ludzi, którzy nie chcą podpisywać kontraktów z firmą brokerską - ani kiedy planują sprzedaż, ani kiedy planują zakup. Poprzednio mogli oni liczyć na porady agentów podpisując formę "customer service agreement", która nie gwarantowała im pełnego serwisu, ale zobowiązywała agentów do pomocy tym ludziom i traktowania ich (w teorii) jako potencjalnych klientów.  Według TRESA – ta forma przestaje istnieć i albo się jest klientem firmy brokerskiej, albo jest się określanym jako self-represented. Czyli "good luck!". Taki status bycia bez właściwej reprezentacji ma mnóstwo minusów, o których warto wiedzieć. Jeśli ktoś w procesie nieruchomości wybrał opcję self-representation, to wiąże się to z innymi prawami i obowiązkami. Bardzo niewielu kupujących lub sprzedających podejmuje taką decyzję. Związane jest z tym znaczne ryzyko. Jeśli nie mamy wiedzy i doświadczenia potrzebnego do samodzielnego przeprowadzenia transakcji nieruchomościami, będziemy mieli do czynienia ze sprzedającym lub kupującym, który korzysta z usług, opinii i porad doświadczonego agenta nieruchomości. RECO zaleca, by skonsultować się z niezależnym profesjonalistą, zanim zdecydujemy się działać jako self-represented (kupujący czy sprzedający). Jeśli nie będziemy pracować z agentem nieruchomości, będziemy odpowiedzialni za dbałość o swoje własne najlepsze interesy i ochronę siebie jako strony. Może to obejmować takie zadania jak:

• sprawdzenie przepisów budowlanych i urbanistycznych,
• sprawdzenie potencjalnych nakazów budowlanych,
• właściwa wycena nieruchomości,
• określenie, ile faktycznie wynosi cena, jaką chcemy zaoferować przy kupnie lub ile jesteśmy gotowi zaakceptować przy sprzedaży,
• działania w sytuacjach konkurencyjnych ofert,
• decydowanie, jakie warunki chcemy zawrzeć w ofercie lub umowie kupna i sprzedaży,
• przygotowywanie wszelkich dokumentów.

Proszę pamiętać, że agent nieruchomości pracuje dla jednej strony transakcji. Ważna jest świadomość, że agent ma obowiązek prawny działać w najlepszym interesie osoby, która go zatrudnia. Warto też pamiętać, że agent musi podzielić się ze swoim klientem wszystkim, co mu powiemy - a to może nie leżeć w naszym interesie. Nie chcieliśmy, by przeciwna strona transakcji znała:

• naszą motywację do kupna lub sprzedaży nieruchomości,
• minimalną lub maksymalną cenę, którą jesteśmy gotowi zapłacić lub przyjąć,

• nasze preferowane warunki lub warunki umowy kupna i sprzedaży. Agent, pracujący dla drugiej strony transakcji nie może:

• świadczyć nam żadnych usług, wydawać opinii czy udzielać porad,

• robić rzeczy, które skłonią nas do polegania na jego wiedzy, umiejętnościach czy osądzie,
• zachęcać nas do samoreprezentacji lub zniechęcać do współpracy z innym agentem nieruchomości lub biurem.

Dowolna pomoc, jaką oferuje nam agent drugiej strony, nie wynika z jego dobrego serca, lecz:

• jest usługą nastawioną na dobro jego klienta, nie nasze korzyści
• służy najlepszym interesom jego klienta, a nie naszym
• ma na celu pomóc jego klientowi w sprzedaży lub kupnie nieruchomości.

Obecnie agent musi dostarczyć formularz informacyjny dla każdej osoby, która nie ma reprezentacji, przygotowany przez RECO i go wyjaśnić, zanim będzie mógł w jakikolwiek sposób pomóc. Trzeba potwierdzić, że go otrzymaliśmy i go rozumiemy, co jednocześnie oznacza znalezienie się na pozycji self-represented.  Dobra strona tej sytuacji jest taka, że mamy prawo zmienić zdanie. Jeśli zaczniemy martwić się o dokonanie transakcji samodzielnie lub dojdziemy do wniosku, że potrzebujemy własnego agenta, jest proste wyjście. Możemy zostać klientem wybranego biura real estate w dowolnym momencie transakcji. Jeśli planują Państwo sprzedaż lub zakup nieruchomości, zapraszam do kontaktu. Przeprowadzę Państwa przez cały proces, wyjaśnię nowe przepisy, wynegocjuję najlepszą cenę za dom czy mieszkanie, gdyż zawsze stoję po stronie moich klientów. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co