DOMATOR Team

Kiedy mamy istniejący dom albo kupujemy dom i chcemy go przerobić, zwykle wymagane jest pozwolenie na budowę. Wiele rzeczy można właściwie zrobić w domu bez pozwolenia - o tym pisałem w zeszłym tygodniu i zachęcam Państwa do przypomnienia sobie tego tekstu. Za każdym razem, kiedy proponujemy zmiany, a szczególnie kiedy wiąże się to ze zmianą obrysu budynku czy dodaniem powierzchni mieszkalnej (na przykład piętra), musimy nie tylko dostać pozwolenie na budowę, ale też sprawdzić, czy nasza proponowana przeróbka nie jest sprzeczna z przepisami urbanistycznymi. Okazuje się, kiedy zaczynamy dom projektować, że istnieje cały szereg ograniczeń i przepisów urbanistycznych, którym musimy się podporządkować. Jest to zupełnie logiczne, bo gdyby każdy mógł budować dom "swoich marzeń" bez żadnych restrykcji i ograniczeń, to szybko by się okazało, że marzenia się bardzo różnią i nagle żylibyśmy w bardzo chaotycznym i zaśmieconym „dziwolągami" projektowymi środowisku. Przepisy, które regulują co można budować i w którym miejscu w mieście, nazywają się Zoning By-Law i są one opracowywane dla każdego miasta, a czasami nawet dla poszczególnych rejonów miasta oddzielnie. Oczywiście przepisy te istnieją od dziesięcioleci i dlatego od czasu do czasu są modyfikowane i dostosowywane do nowych, zmieniających się realiów rozwoju miasta. Na przykład w Toronto, przed połączeniem w jedną aglomerację miejską, istniały w obrębie każdego "starego miasta" (takiego jak Etobicoke czy Scarborough) bardzo różne wymagania urbanistyczne. Dlatego, kiedy powstało Toronto jako Aglomeracja Toronto po wielu latach przygotowań, wprowadzono w 2013 nowe przepisy (bazujące na istniejących) i nazwano je City Wide Zoning By-Law. W założeniu miały być jednolite dla całego miasta. Przepisy Zoning By-Law określają wiele kryteriów, jak: maksymalną wielkość budynku, maksymalną wysokość, odległości od granic, typ nieruchomości, jaki możemy wybudować, itd. Można te informacje znaleźć w każdym planning department każdego miasta. Taka wizyta może być bardzo pożyteczna dla ludzi, którzy nie są wykształceni w kierunku projektowania i czytania długich i skomplikowanych przepisów urbanistycznych. W tym przypadku planner będzie w stanie udzielić bardzo konkretnych i aktualnych informacji. Ale w chwili obecnej coraz trudniej jest umówić się na osobiste spotkanie, bo jest powszechna tendencja do załatwiania spraw on-line. Dla tych, którzy są zaawansowani technologicznie, doskonałym źródłem informacji są interactive maps, które obecnie każde większe miasto posiada w internecie. Jak zlokalizujemy taki portal z mapami, wystarczy wpisać nazwę ulicy oraz numer domu - i natychmiast zobaczymy działkę, która nas interesuje oraz szczegółowe wymagania urbanistyczne. Oczywiście nie jest łatwo wyłuskać esencję z bardzo skomplikowanego języka branżowego i łatwo jest popełnić błąd. W idealnym świecie każdy powinien przestrzegać przepisów, ale też każdy ma prawo do odrobiny fantazji. Czasami dom, który chcemy wybudować, jest większy czy wyższy niż dopuszczają przepisy. Czasami też dom, budowany 50 lat temu, który właśnie planujemy remontować, nie spełnia obecnych wymagań urbanistycznych - bo przepisy uległy zmianom. Czasami mamy także ochotę podzielić większą działkę na dwie mniejsze, by wybudować dwa domy. Co robić w takiej sytuacji? Otóż w obrębie każdego miasta istnieje instytucja nazywana Committee of Adjustments (COA), która zajmuje się takimi przypadkami. Działa to tak, że jak chcemy wystąpić z wnioskiem o zezwolenie na takie zmiany, musimy przygotować dokładne rysunki, pokazujące naszą propozycję - wraz z listą zamierzonych odstępstw od przepisów (adjustments). Ale skąd wiedzieć, jakie zmiany są nam potrzebne? Otóż zanim właściwie złożymy aplikację w COA o zmiany, warto jest jeszcze zrobić jeden dodatkowy krok. Proponowany projekt warto jest złożyć na ZPR (Zoning Preliminary Review). Kosztuje to trochę, ale wyćwiczony w tym procesie planner miejski wychwyci wszystkie potrzebne odstępstwa od przepisów urbanistycznych, jakich potrzebujemy i da nam ich listę. Rysunki wraz z aplikacją, opłatami (które nie są małe) oraz wynikiem przeglądu ZPR można złożyć w biurze administracyjnym COA osobiście. Można to także załatwić przez e-mail. Biuro, po otrzymaniu dokumentacji, sprawdza nasze oczekiwane wymagania oraz zasięga opinii fachowców z planning department i innych miejskich służb. Ponieważ proces zatwierdzania zmian do przepisów urbanistycznych jest procesem publicznym, to po wstępnej analizie informacja o naszym proponowanym projekcie jest wysyłana do wszystkich zamieszkałych domów w promieniu 150 m, by ich mieszkańcy wiedzieli, co jest planowane w okolicy. Raz na dwa tygodnie wyznaczone jest posiedzenie COA, na którym każdy ubiegający się o zmiany (lub jego przedstawiciel) prezentuje swoje proponowane rozwiązanie. Sąsiedzi mają prawo do wyrażenia swojej opinii na takim spotkaniu. Po wysłuchaniu obu stron, członkowie COA podejmują decyzję w głosowaniu jawnym. Decyduje większość. Od decyzji COA można się było odwołać w ciągu 20 dni do instancji nadrzędnej, którą do niedawna było Ontario Municipal Board (OMB). Samo odwołanie nie było zbyt kosztowne, ale by było skuteczne, wskazane było zatrudnienie prawników oraz ekspertów. Mogło to sięgać tysięcy dolarów. Również okres oczekiwania na wysłuchanie odwołania w OMB mógł trwać miesiące! Dlatego stworzono obecnie Toronto Local Appeal Body (TLAB), które rozpatruje odwołania znacznie szybciej i taniej. Pozytywne jest to, że w większości przypadków członkowie COA przychylają się do próśb aplikantów o odstępstwa. Często nawet sprzeciw sąsiadów nie jest tu problemem, bo członkowie COA bardziej polegają na opinii ekspertów, niż przejmują się protestami sąsiadów. Zdarzają się jednak odstępstwa i dobrze przygotowany protest sąsiadów może skutkować negatywną opinią nawet wbrew logice - bo członkowie COA to radni miejscy, czyli politycy, którzy liczą się z opinią lokalnych wyborców.

Mnie osobiście zdarzyła się taka sytuacja, kiedy to lata temu na prośbę moich klientów wystąpiliśmy z podzieleniem prawie 60-stopowej działki na dwie mniejsze. Wówczas w tym rejonie takie podziały były typowe nawet dla działek 50-stopowych i przed naszą aplikacją było mnóstwo wydanych zatwierdzeń. Czyli byliśmy przekonani, że na zasadzie istniejących już precedensów nasza aplikacja zostanie zatwierdzona prawie automatycznie. Ale niestety, nie wzięliśmy pod uwagę determinacji naszej bezpośredniej sąsiadki, która, będąc strażaczką, czyli osobą energiczną, tak rozkręciła kampanię w bezpośrednim sąsiedztwie przeciwko naszej aplikacji, że na dzień, kiedy było wyznaczone rozpatrywanie naszego wniosku, na sali pojawiło się aż 56 protestujących sąsiadów. I nawet pomimo tego, że mieliśmy doskonałe argumenty i przychylną opinię plannera, to członkowie komisji, sugerując się protestem mieszkańców, ugięli się i odmówili nam wydania pozytywnej decyzji. Kiedy odwołaliśmy się do OMB, licząc na przychylność sędziego, sprawa się skomplikowała, bo zostaliśmy zmuszeni do zapłacenia znacznych kosztów prawnych. Wtedy jeszcze OMB nie był tak bardzo przychylny takim przypadkom. Dodatkowo, zanim sprawa się zakończyła, zmieniono przepisy - i nasz wniosek został odrzucony. Potem protestować przyszło ponad 60. sąsiadów - i ponownie nam odmówiono. Jak wielki wpływ ta sytuacja miała na Zoning By-Law w tej okolicy? Otóż po niej zmieniono przepisy w Long Branch i zabroniono podziału działek na mniejsze! Żartobliwie można stwierdzić, że przeszliśmy do historii.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Wielu posiadaczy domów po pewnym czasie myśli o zmianach czy usprawnieniach. Czasami jest to rozbudowa, nieraz tylko renowacja. Wiele prac wokół domu i w samym domu można wprowadzić bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia ze strony miasta. Lista tych prac, które nie wymagają pozwolenia jest dość długa, zatem podaję tylko podstawowe z nich. 1. Wymiana okien na nowe. Nie wymaga pozwolenia, jeśli szerokość otworu nie jest zmieniana i nie istnieje potrzeba zmian strukturalnych. Ale nawet jeśli zajdzie  potrzeba poszerzenia okna, to w wielu przypadkach jest to bardzo prosta czynność - szczególnie w budynkach, w których materiałem wykończeniowym (od zewnątrz) jest stucco _czy siding. 2. Wymiana pokrycia dachowego. Dozwolona, jeśli użyty materiał ma podobny ciężar jednostkowy. Jeśli ktoś chciałby zamienić pokrycie z dachówki papowej na dachówkę ceramiczną - taka zamiana wymaga poważnego przeprojektowania strukturalnego dachu, bo istniejąca konstrukcja była na pewno liczona na inne obciążenie. Nie jest to niemożliwe, ale czy warto? 3. Malowanie elewacji lub jej naprawa. Coraz bardziej popularne stucco_ może być instalowane bez potrzeby specjalnych pozwoleń. Wymiana starego sidingu czy pomalowanie istniejącej cegły uważane są za zmiany jedynie kosmetyczne.

4. Naprawa kominów. Chodzi tu o naprawę istniejących, starych kominów, które zwykle po jakimś czasie mogą mieć kilka górnych warstw luźno połączonych ze sobą - wymaga to nowej zaprawy. Fakt też jest taki, że w nowych domach praktycznie kominów już nie ma, bo kominki na drewno wychodzą z użycia i są zastępowane gazowymi, a piece grzewcze i zbiorniki do ogrzewania wody są wentylowane cienkimi rurkami pod sufitem piwnicy na zewnątrz. A szkoda, bo Święty Mikołaj ma teraz trudniej z dostawą prezentów! 5. Landscaping. Jeśli nie ma decków _o elewacji powyżej 2 ft ponad otaczający teren lub ścianek oporowych o różnicy po obu stronach powyżej 2 ft - to takie usprawnienia przechodzą bez problemów jako urządzenie terenu. Ale jeśli _deck _ma powyżej 2 stóp różnicy, to nagle powinien mieć barierkę zabezpieczającą - i w praktyce powinien uzyskać _permit. Czy wielu ludzi to robi? Raczej nie, bo kary za brak pozwoleń są minimalne i zwykle miasto ma to w... poważaniu. 6. Płoty do 6’ wysokości. Nie wymagają aplikacji – o ile nie ograniczają widoczności na skrzyżowaniu (domy narożne). Częstym problemem, szczególnie w nowych osiedlach, jest prywatność. Dlatego wiele osób stawia płoty wyższe niż 6 stóp albo dokłada „privacy screen”, do czego zwykle nikt nie zgłasza zastrzeżeń. 7. Przestawianie wewnętrznych ścian działowych. Czyli niekonstrukcyjnych - jest ulubionym zajęciem Kanadyjczyków, z tym, że czasami przez „pomyłkę” usuwane są też ściany strukturalne. Dlatego takich prac nie podejmowałbym na własną rękę i zlecałbym pracę fachowcom z doświadczeniem. 8. Wszelkie wewnętrzne prace remontowe. W tym istniejące łazienki, kuchnie - łącznie z wymianą szafek, sprzętów  - nie wymagają zgody miasta. Często w domach ludzie dokładają nowe łazienki czy nowe, dodatkowe kuchnie. W systemie kanadyjskim dołożenie dodatkowej łazienki jest proste i czasami robią to nawet amatorzy, ale ja ufam tym, co mają doświadczenie. 9. Wykańczanie piwnic. Pod warunkiem, że nie tworzymy nowego mieszkania oraz niezależnego wejścia do domu - wtedy zwykle uchodzi to na sucho. Ale kiedy dobudowujemy nowe wejście albo planujemy wynajmować ten nowo wykończony basement, permit jest konieczny, by uniknąć problemów w przyszłości. 10. Wymiana pieca grzewczego oraz klimatyzacji. Może być dokonana bez specjalnych pozwoleń, ale konieczne jest zatrudnienie kogoś, kto ma licencję do pracy z gazem - bo nieszczelne połączenie może mieć katastrofalne skutki. No i nowy piec powinien mieć podobną wydajność, jak demontowany. Nawet jeśli działania, o których wspomniałem, nie wymagają pozwoleń, to zachęcam, by wszystkie skomplikowane prace - jak instalacja elektryczna, ogrzewania, wodno-kanalizacyjna– powierzyć licencjonowanym fachowcom. Natomiast wszystkie zmiany konstrukcyjne w domu zasadniczo wymagają ubiegania się o pozwolenie. Dobudowa piętra bez pozwolenia w czasie długiego weekendu wydaje się mało prawdopodobnym zamierzeniem, ale z tym się również spotkałem wielokrotnie. Tak więc wszelkie rozbudowy domów, osobne wejścia do piwnicy, solaria, garaże, decki, jeśli poziom jest powyżej 2’ od terenu – wymagają zgody miasta. Jeśli usuwają Państwo wewnętrzną ścianę nośną i nie chcą zgłaszać tego urzędnikom – to naprawdę spore ryzyko. Jeśli jednak już się na to zdecydowaliśmy, to przynajmniej zatrudnijmy doświadczonych i sprawdzonych fachowców. To nie są żarty i ewentualne błędy będą bardzo kosztowne. Proszę pamiętać, że urzędy miejskie mają prawo sprawdzenia, co właściciele domów robią na swoim terenie i często reagują na doniesienia od "życzliwych" sąsiadów. Miasto ma prawo po stwierdzeniu, że prace są wykonywane bez pozwolenia – nakazać ich wstrzymanie (stop order) do czasu uzyskania pozwolenia na budowę. W sytuacji, gdy permit _nie może być wydany, miasto ma prawo nakazać usunięcie nielegalnej konstrukcji. Nie warto narażać się na tak duże problemy - i często koszty. Powstaje pytanie: czy skoro na niektóre prace potrzebne są pozwolenia na budowę, to czy wszystkie pozwolenia na budowę wymagają skomplikowanych rysunków i zatrudniania specjalistów do ich wykonania? Jeśli chodzi o proste sprawy - jak garaż wolnostojący, _deck, _porch _lub wejście do piwnicy, miasto akceptuje rysunki wykonane przez właścicieli nieruchomości. Urzędnicy mają świadomość, że takie rysunki łatwo jest wykonać samemu, nawet bez dużego doświadczenia. Istnieją wręcz gotowce, które urzędy budowlane akceptują. Warto wiedzieć, że czas zatwierdzania takich prostych projektów jest zwykle znacznie szybszy niż projektów domów – i można zrobić to prawie w biegu. Natomiast do wszystkich poważniejszych prac – czyli projektów budowy nowych domów lub rozbudowy istniejących – gorąco zachęcam do korzystania z pomocy profesjonalnych budowlańców, którzy powinni (według nowych przepisów) zdać odpowiednie egzaminy i posiadać ważne licencje kwalifikacyjne. Nasza firma Domator Team posiada taką licencję. Projekt domu jest (moim zdaniem) tym elementem procesu, na którym wręcz nie wolno oszczędzać. Projekt to nie tylko rysunki na budowę – to również musi być coś znacznie więcej. Wczucie się w Państwa styl życia, odkrycie potrzeb rodzinnych, estetyka, przewidywanie trendów rynku i wiele, wiele innych kryteriów. Proszę pamiętać, że koszt materiałów budowlanych oraz robocizny włożony w źle zaprojektowany dom może być podobny do kosztu włożonego w dom ciekawy i dobrze zaprojektowany – jednak końcowy efekt użytkowy oraz wartość domu mogą być zasadniczo różne. Różnica kilku tysięcy dolarów, przeznaczona na dobry projekt zwróci się na pewno. A zmarnowany czas, energia i pieniądze będą nas bolały do końca życia. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy zamierzają dokonać prac remontowo-budowlanych na swojej posesji. Chętnie doradzę w każdej z poruszanych powyżej kwestii. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Dziś kontynuujemy temat związany z projektowania domów lub ich renowacją. Bo jak wiadomo - im szerzej rozwija się temat, tym rodzi on więcej pytań. Czy na przykład open concept jest obecnie najbardziej popularnym rozwiązaniem? Czy praca z domu wpływa na projektowanie domów? Czy Smart Home jest już codziennością? 1. Układ funkcjonalny. Szczególnie w „modern homes” preferowany jest układ open concept - zwykle, gdy _jest to średniej wielkości dom. W domach bardzo dużych nie ma potrzeby na taką koncepcję architektoniczna, bo indywidualne pomieszczenia i tak są odpowiednio duże. _Open concept _wynika głównie z potrzeby stworzenia przestrzeni życiowej. Mały dom z 5-6 pokojami na tym samym poziomie (jak bywało wcześniej) wydaje się wtedy jeszcze mniejszy, a żadne z pomieszczeń nie jest wystarczająco duże, by właściwie funkcjonować. 2. Praca z domu. _Home office nabrał bardzo dużego znaczenia w okresie pandemii. Owszem, kiedy potrzebujemy dostępu do komputera 15 minut dziennie, to możemy to robić w kuchni na blacie kuchennym. Ale jeśli mamy pracować wydajnie przez 8 godzin lub dłużej, to posiadanie wydzielonego i dobrze wyposażonego pomieszczenia staje się ogromnie ważne. W wielu obecnie projektowanych domach pojawia się takie specjalne pomieszczenie z właściwym oświetleniem, wentylacją, internetem, z miejscem na biurko (lub dwa), miejscem na drukarkę czy inne, potrzebne wyposażenie biura. Warto przemyśleć takie położenie home office, by wizyty potencjalnych interesantów nie kolidowały z życiem rodzinnym. Ważne jest też, by takie pomieszczenie nie nagrzewało się zbyt nadmiernie, bo praca w upalnym miejscu jest trudna. 3. Rodzaj okien. Okna w ostatnich latach znacznie się poprawiły. W dużej mierze dzięki konkurencyjnych okien z Europy. Obecnie są one znacznie bardziej energooszczędne oraz solidne. Tendencja jest, by robić obecnie okna jak największe i to jest OK, ale często prowadzi to do utraty prywatności. Wiele razy widziałem właścicieli, siedzących w pół negliżu przy kitchen island _albo całkowicie zasłonięte okna, by chronić prywatność. Są na to proste sposoby. Pierwszy - to właściwe przemyślenie samych okien i ich rozmieszczenia, ale również można stosować szkło, które uniemożliwia zaglądanie do środka, lub specjalnie zaprojektowane rolety, spełniające taką samą funkcję. 4. Rodzaj oświetlenia. Naturalne światło jest mile widziane przez wszystkich, ale zwykle mało kto zwraca uwagę, projektując dom, na właściwe jego zaprojektowanie. To samo dotyczy sztucznego oświetlenia. Moim zdaniem wiele osób ogranicza się tylko do podstawowego minimum, mało uwagi poświęcając na nastrój, jaki można „wyczarować” właściwym oświetleniem. Wiele osób daje ogromną liczbę _pot lights, zamieniając sufity w coś, co przypomina arenę sportową. Na szczęście oświetlenie LED jest coraz bardziej powszechne, emituje znacznie mniej ciepła i zużywa mniej energii. Inną zaletą LED jest niezwykła długowieczność takich żarówek. Wraz z rozwojem LED powstało mnóstwo sposobów kontrolowania tego oświetlenia na odległość. 5. Liczba łazienek. Kiedyś wystarczała jedna łazienka na cały dom, i to w dodatku bardzo skromna. Dziś łazienki są traktowane z ogromną uwagą. Szczególnie te najważniejsze jak master bath _czy _powder room. W drogich domach master bath _może mieć kilkadziesiąt metrów kwadratowych. Przypomina to czasami spa. Jest zwykle połączone z obszerną garderobą, miejscem do czesania włosów czy robienia makijażu. O takim projekcie zwykle decyduje zamożność właścicieli. Tendencja jest obecnie w kierunku, by każda sypialnia miała własną łazienkę i możliwie _walk-in closet. 6. Wysokość sufitów. Przez wiele lat standardowo większość domów miało sufity 8-stopowe. Później pojawiły się 9-stopowe. Dziś wielu budujących swoje domy nie wyobraża sobie, by było to mniej niż 10 stóp. Faktem jest, że ta dodatkowa wysokość daje więcej powietrza, ale również wygląda lepiej. Zabawne jest, że wróciliśmy do czasów wiktoriańskich, kiedy to 10 stóp było standardem (co widać w wielu domach w okolicy Roncesvalles). 7. Smart Homes. Żyjemy szybko, pracujemy dużo i coraz częściej korzystamy z najnowszej technologii. Internet, komputery, WiFi są wszechobecne. Automatyzacja jest wszędzie. Zaczyna to też dotyczyć domów. Kiedy lata temu widziałem pierwszy Smart Home, to zastosowany system do kontroli oświetlenia zajmował mały pokoik, wydzielał mnóstwo ogrzewania i kosztował kilkadziesiąt tysięcy. Dziś system o podobnych możliwościach można kupić za kilkaset dolarów. Tak jest z każdą elektroniką - progres jest bardzo szybki. Dominuje technologia bezprzewodowa. Dotyczy to muzyki, światła, kontroli ogrzewania, kontroli systemów monitorowania, kamer itd. Dziś, siedząc na plaży w Meksyku, możemy sprawdzić, czy dom jest taki, jaki pozostawiliśmy przed wyjazdem. Wracając do domu z pracy, możemy włączyć oświetlenie czy podnieść temperaturę we wnętrzu. Czasem włączyć obiad czy podgrzewanie podjazdu, aby usunąć śnieg. To, co jeszcze niedawno było science fiction, jest dziś realnością. To wszystko rozwija się coraz szybciej i jest coraz bardziej dostępne dla przeciętnego zjadacza chleba. Ale młodzi takich właśnie domów chcą. Domów, które nie tylko będą dawały dach nad głową, ale również gwarantowały rozrywkę i wygodę życia. 8. Roof top terraces. Zyskują ostatnio ogromną popularność. Nowoczesna architektura w wielu przypadkach używa płaskich dachów. Takie dachy z kolei w ciasnym, zatłoczonym mieście dają szansę na wykorzystanie ich na bardzo prywatny ogród / taras. Z dala od oczu ciekawskich, pełen słońca i często  z fantastycznym widokiem. Jedyny problem, na jaki należy zwracać uwagę, to restrykcje wynikające z wymagań urbanistycznych (zoning by-law). Mogą istnieć ograniczenia dotyczące maksymalnej wysokości budynku oraz prywatności i bezpieczeństwa. 9. Rodzaj ogrzewania. Tutaj najwięcej pozostaje do życzenia. Najbardziej typowym rodzajem ogrzewania są obecnie piece gazowe i system kanałów powietrznych, poprzez które zimą tłoczone jest ciepłe powietrze, a w okresie upałów zimne. Bardzo często stosowany jest jeden piec, zwykle usadowiony w piwnicy. O ile w małych domach takie rozwiązanie może zdać egzamin, to już w dużych domach bazowanie na jednym piecu do grzania i jednym klimatyzatorze do chłodzenia zwykle stwarza problemy. Typowym zjawiskiem jest fakt, że latem piwnice są zbyt zimne, a w sypialniach na drugim piętrze nie da się wytrzymać z gorąca. Jakby wszyscy nie pamiętali o prawach fizyki. Zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je „wypchać” na drugie piętro, używając wiatraka, jaki jest w typowym piecu. Znacznie lepszym rozwiązaniem (jeśli już pozostajemy przy tym samym systemie) jest zastosowanie 2 lub 3 (a jeśli wymaga tego wielkość domu większej liczby) pieców. Dzieli się dom na strefy. Na przykład piwnica i parter mogą być ogrzewane i chłodzone jednym piecem, a piętra wyższe innym. Można też strefować poziomo (jeśli dom jest bardzo rozległy). Jest to tańsze rozwiązanie niż tak obecnie modne heated floors. Choć te ostatnie mają niewątpliwie zalety. Można takie systemy zasilane ciepłą wodą (ale wymaga to hydronic boiler system) lub elektryczne. Zaletą pierwszego jest to, że woda stygnie powoli, co umożliwia jej grzanie nawet po wyłączeniu zasilania. Przy ogrzewaniu elektrycznym podłoga nagrzewa się dość szybko, ale też szybko się ochładza. Dlatego ten system bardziej przydatny jest w mniejszych pomieszczeniach - jak łazienki. 10. Okładziny zewnętrzne. Na rynku jest dzisiaj dostępna ogromna ilość różnego rodzaju materiałów. Kiedyś było to drewno, tynk, cegła, kamień. W latach 80. pojawiły się panele winylowe. Były popularne, bo były tanie i szybkie do instalacji. Dziś inwestorzy wymagają znacznie więcej. Zasobność portfela i poczucie estetyki ma tutaj decydujące znaczenie. Nadal cegła i kamień naturalny to numer jeden. Ale jest również mnóstwo innych produktów, które często nawet imitują naturalne materiały. Dobrze wykonana „obróbka” w połączeniu z dobrą izolacją (ważną nie tylko zimą, ale również latem) jest w stanie znacznie poprawić wygląd i funkcjonalność naszych domów. Na koniec kilka uwag dotyczących tzw. „back split” i „side split”. Wiele takich domów powstało w latach 60. i 70.. Były to domy popularne. Tego typu konstrukcja umożliwiała stosunkowo łatwe podzielenie domu na dwie rodziny. Dlatego dzisiaj wiele takich domów jest poddawanych modernizacji i przebudowie. Niestety, tutaj największym problemem są stropy. Trudno jest zastosować otwarty układ pomieszczeń ze względu na fakt, że stropy są częściowo nośne. Nie ma tu prostej recepty, ale da się z tym coś zrobić. Mam nadzieję, że moje uwagi i refleksje pomogą Państwu popatrzeć na proces projektowania i budowy domu z innej perspektywy niż tylko „byleby było taniej”. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują budowę lub zaprojektowanie domu. Jesteśmy z Agnieszką architektami po Politechnice Wrocławskiej i mamy duże doświadczenie w tym temacie w Kanadzie.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Tydzień temu poruszyłem kilka aspektów, które są niezwykle ważne, kiedy planujemy budowę domu. Wspomniałem o lokalizacji, wielkości domów, budżecie i wielu innych elementach, ale jest to tak obszerny temat, że wracam do niego ponownie. To wobec tego – na co warto zwracać uwagę, planując budowę "domu marzeń" albo domu na biznes? Omawiane punkty nie są prezentowane w żadnej specjalnej kolejności ani według stopnia ważności. Mają one głównie pobudzić do myślenia. I jeśli moje sugestie pomogą Państwu dokonać właściwego wyboru, kiedy planujemy budowę czy nawet wybór gotowego domu - będę bardzo szczęśliwy.

1. Duża czy mała działka? Wielkość działki jest relatywna do okolicy. Poza GTA działka 25-stopowa (na szerokość) nie wzbudzi niczyjego zainteresowania. W GTA coraz częściej widzi się proces dzielenia działek o szerokości 50 feet _na połowę. Jest to intratny proceder, bo można zarobić niezłe pieniądze już na samym podziale. Ale czy ja bym budował na takiej 25-stopowej działce? Raczej nie. W dzisiejszym rynku takie działki potrafią kosztować nawet $900,000. W tej samej cenie i w tej samej okolicy można często znaleźć działkę o szerokości 30 do 36 stóp. Te kilka dodatkowych stóp ma ogromny wpływ na to, jak dom może zostać zaprojektowany i jak szybko się go sprzeda. Dziś posiadanie domu z działką w GTA staje się luksusem - i wiele osób jest gotowych na kompromis pomiędzy wielkością działki i ceną. To, z czym ja osobiście nie mogę się pogodzić to fakt, że dziś firmy deweloperskie nabijają ludzi w butelkę, sprzedając im domy czy townhousy na coraz mniejszych działkach, a często nawet bez żadnej działki. Istnieje taka forma _townhouses, nazywa się „back to back”. Jest to modyfikacja typowej szeregówki - z tym, że takie unity nie mają ogródka, tylko łączą się plecami z sąsiadem, który ma dojazd do swojej części z drugiej ulicy. Pełno takich dziwolągów (3-piętrowych i bez basementu) jest w Milton i Oakville. Sprzedawane są one obecnie z planów za ponad $700,000. Ja naprawdę nie rozumiem, dlaczego ktoś, kto wydaje taką sumę, nie poszuka w podobnej cenie połówki z ogrodem. Ogródek, nawet malutki, znacznie podniesie komfort zamieszkania.

2. Garaż. 100 lat temu mało kto miał samochód. Nawet 60 lat temu był to luksus – dlatego tak wiele starych domów w Toronto, Etobicoke czy Scarborough nie ma garaży. Dziś prawie każdy ma samochód, ale przy postępującym zagęszczeniu miasta, samochód ponownie staje się luksusem - bo koszty utrzymania, parkowania i ubezpieczenia robią się ogromne. Wmawia się nam, że możemy żyć bez samochodu. Owszem, w centrum Toronto rzeczywiście wielu ludzi rezygnuje z jego posiadania, ale na obrzeżach miasta, gdzie nie ma tak sprawnej komunikacji zbiorowej, jak w wielu innych miastach świata (które miałem okazję odwiedzić), samochód jest kosztowną koniecznością. Dlatego - owszem, w samym Toronto dom z jednym garażem ma szansę znalezienia nabywców, ale budując „custom home” w Mississauga, Oakville, Burlington – będzie to trudny dom do sprzedaży. Oczywiście mówimy cały czas o domach „nieprzeciętnych”, tak zwanych „custom”. Jest oczywiście mnóstwo domów na_ subdivisions_, z pojedynczym garażem, ale to tylko dlatego, że budujący je deweloper stara się „upchnąć” ich jak najwięcej na małych i płytkich działkach. 3. Budować w centrum czy na obrzeżach? Oczywiście jest to sprawa osobistych preferencji, jeśli budujemy dom dla siebie i swojej rodziny. Ja osobiście lubię duże działki - z dorodną, starą zielenią. W samym Toronto są oczywiście takie tereny, ale niezwykle kosztowne. Ceny za działkę (z domem do zburzenia) potrafią sięgać milionów dolarów. Dlatego sugeruję budowanie w południowej Mississauga, Oakville czy Burlington. Jest tam taniej, bardziej zielono i powietrze jest mniej skażone. Szczególnie Burlington ma ciągle dobre ceny i jest naprawdę miastem wartym zainteresowania. Natomiast gdy budujemy na biznes, to budowanie w Toronto (szczególnie wzdłuż Subway Line) przynosi zwykle bardzo dobry efekt ekonomiczny. Owszem, działki są często trochę droższe niż w Mississauga, ale w Toronto można wybudować mniejszy dom i sprzedać za te same albo większe pieniądze niż dom w Mississauga i często w krótszym czasie. Wielu młodych profesjonalistów woli korzystać z Subway, by dojechać do downtown. 4. Basement z osobnym wejściem. Przez lata pojęcie "basement" _przeszło ogromną metamorfozę. Kiedyś to był składzik, później byle jak urządzona przestrzeń do oglądania sportu. Dziś _basements _są super luksusowym dodatkiem do domu, ale coraz częściej też miejscem do prowadzenia biznesu lub do pozyskiwania dodatkowego dochodu z jego wynajmu. Dlatego, projektując dom, warto zwrócić uwagę na to, jak basement będzie dostępny i oświetlony. Osobne wejście i duże okna - to są dwa ważne elementy nieruchomości. Oczywiście wymagana jest odrobina kreatywności, jeśli budujemy na wąskiej działce w centrum miasta. Natomiast właściwie zaprojektowany basement i dobrze urządzony apartament mogą przynosić stały i wysoki dochód. Proszę pamiętać, że obecnie prawo pozwala nam legalnie wystąpić o pozwolenie na drugi _unit _w naszym domu. 5. Kuchnia. Chyba wszyscy wiedzą, że kuchnia jest obecnie jednym z tych pomieszczeń, które najbardziej podnoszą wartość domu i wpływają na to, jak dom jest odbierany. Oczywiście jak ktoś buduje „_mansion” na 5000 stóp lub większy dom, to kuchnia może być mniej istotna. Ale gdy budujemy mały lub średni dom (2000-3000 stóp), to wówczas kuchnia staje się pomieszczeniem wielofunkcyjnym. Służy nie tylko do gotowania i jedzenia. Kuchnia to miejsce integracji rodziny, gdzie często odbywa się odrabianie lekcji, oglądanie telewizji, spotkania towarzyskie, itd. Dlatego powinna być możliwie duża, posiadać miejsce, wokół którego można się zebrać (bardzo popularne są wyspy), mieć miejsce na TV, komputer i szansę na stół do spożywania codziennych posiłków. Oczywiście niezwykle istotne jest światło – naturalne i sztuczne. Ciemne kuchnie nie są lubiane. Kuchnia powinna mieć także bezpośrednie połączenie z ogrodem i najlepiej, by można było z niej łatwo serwować posiłki i trunki w czasie letnich dni na usytuowany blisko balkon, deck _czy taras. Moim zdaniem, kiedy projektujemy dom o ograniczonej powierzchni, to lepiej jest zrezygnować z formalnego _dining room i przeznaczyć tę powierzchnię na większą kuchnię z miejscem do jedzenia. Szczególnie, że dziś projektowanie kuchni też bardzo się zmieniło. Meble są coraz częściej naprawdę ładne. Sprzęty gospodarstwa domowego potrafią kosztować więcej niż samochód. Pożądane są „oversized” lodówki, specjalne chłodnie na wino, czasami nawet dwie zmywarki. Kuchnie potrafią być dziś najdroższym pomieszczeniem w domu.

6. Rodzaj ogrzewania. Tutaj pozostaje najwięcej do życzenia. Najbardziej typowym rodzajem ogrzewania są obecnie piece gazowe i system kanałów powietrznych, przez które zimą tłoczone jest ciepłe powietrze, a w okresie upałów zimne. Bardzo często stosowany jest jeden piec, zwykle usytuowany w basemencie. O ile w małych domach takie rozwiązanie może zdać egzamin, to już w dużych domach bazowanie na jednym piecu do grzania i jednym klimatyzatorze do chłodzenia zwykle stwarza problemy. Typowym zjawiskiem jest to, że latem basements są zbyt zimne, a w sypialniach na drugim piętrze nie da się wytrzymać z gorąca. Jakby wszyscy nie pamiętali o prawach fizyki – zimne powietrze jest ciężkie i trudno jest je wypchać na drugie piętro używając zwykłego wiatraka, jaki jest w typowym piecu. Znacznie lepszym rozwiązaniem (jeśli już pozostajemy przy tym samym systemie) jest zastosowanie 2 lub 3 (a jeśli wymaga tego wielkość domu większej liczby) pieców. Dzieli się dom na strefy. Na przykład basement i parter mogą być ogrzewane i chłodzone jednym piecem. Drugie piętro może mieć własny system (często mniej wydajny piec i klimatyzacja) z powietrzem nadmuchiwanym od sufitu. Takie proste rozwiązanie powoduje w czasie upałów, że zimne powietrze, które wprowadzamy do domu na drugim piętrze nie tylko schładza sypialnie, ale również opada na pierwszy poziom, który też jest łatwo schładzany przy znacznie mniejszym zużyciu energii. Oczywiście systemów ogrzewczych jest mnóstwo i jest to temat na inny artykuł, ale coraz bardziej popularny zaczyna być w custom homes system, w którym ogrzewanie jest podłogowe (radiant) bez nadmuchu powietrza, natomiast chłodzenie jest niezależnym systemem rozprowadzanym od góry (od sufitów). Taki system jest niezwykle wydajny i powoduje minimalną ilość alergii - w przeciwieństwie do systemu kanałów powietrznych, w których znajduje się wiele bakterii. Za tydzień kontynuacja tematu, a ja zapraszam Państwa do kontaktu (telefonicznego lub mailowego na adres: 2780007@gmail.com). Chętnie doradzę w kwestii budowy domu oraz opiszę najciekawsze Państwa "przygody" z budową. Proszę dzielić się ze mną i czytelnikami takimi doświadczeniami. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Wiele osób marzy o wybudowaniu własnego domu. Kto by nie chciał mieć domu marzeń według własnej specyfikacji i potrzeb?

Ale zanim faktycznie dojdzie do samej budowy, warto wziąć pod uwagę cały szereg spraw. Jest to bardzo obszerny temat, który wymagałby wręcz napisania książki i którego nie da się zmieścić w krótkim felietonie. Ale chętnie zasygnalizuję kilka ważnych faktów - i jeśli otrzymam dalsze pytania na mój e-mail 2780007@gmail.com, to mogę ten temat kontynuować. Punkty, o których będę pisał, nie są ułożone według żadnej chronologii i mają za zadanie tylko pobudzić do myślenia, natomiast pierwszy punkt jest najważniejszy i zwykle decyduje o powodzeniu budowania (lub nie). 1. Działka i lokalizacja. Wiele na ten temat pisałem w przeszłości. Jeśli inwestujemy w "dom życia”, to na lokalizacji nie można oszczędzać. Również wtedy, jeśli ma to być dom na biznes i liczymy na spory profit. Niestety, dobra lokalizacja kosztuje. Czasami, jak nie mamy odpowiedniego budżetu i tak naprawdę potrzebujemy tylko „dachu nad głową”, to można zrezygnować z super lokalizacji – z tym, że zawsze jest to decyzja, która do końca będzie miała wpływ na to, czy na tym domu kiedyś zyskamy dużo, czy tylko trochę. Dziś, przy gwałtownych zmianach na terenie GTA i z braku nowych terenów budowlanych, wiele kiedyś nie najlepszych lokalizacji zaczyna być uważanych za niezłe - i bardzo szybko nabierają wartości (na przykład rejony Etobicoke na zachód od HWY 427). Z tym, że naprawdę dobre lokalizacje (jak Kingsway czy Rosedale) zaczynają osiągać ceny astronomiczne. Budowane w okolicach domy zawsze trzymają cenę, nawet w najgorszych kryzysach. Jeśli różnica w zakupie działki pod budowę pomiędzy bardzo dobrą okolicą a średnią wynosi przykładowo $500,000 i nasz projekt (inwestycja) ma potrwać rok, to przy obecnych oprocentowaniach pół miliona pożyczki będzie nas kosztowało nie więcej niż $20,000 w oprocentowaniu. To znikomy wydatek, jeśli możemy na różnicy w budowie w bardzo dobrym miejscu i średnim miejscu zarobić setki tysięcy dolarów. Wszak budowa w obu miejscach kosztuje tyle samo. 2. Budżet. Dziś cena działki (w obrębie GTA) potrafi przewyższać koszty budowy. Często ludzie pytają mnie, ile kosztuje budowa domu za stopę kwadratową. Jest to oczywiście pytanie, na które nie ma jednoznacznej odpowiedzi. No, może jest jedna... To zależy od tego, co w tym domu się znajdzie. Jeśli ktoś, zadając takie pytanie liczy, że usłyszy w odpowiedzi cenę za stopę kwadratową domu budowanego na subdivision, ale oczekuje super jakości jak w custom home, to oczywiście sam się naraża na problemy. Jak ze wszystkim w życiu – jakość kosztuje! I faktyczny koszt budowy wyniknie z tego, co w ten dom włożymy. Owszem, jeśli ktoś buduje sam i oszczędza na każdym kroku, kupując tanie materiały i tanie urządzenia, to może się zmieścić nawet w cenie koło $300-$400 za stopę. Ale jeśli ktoś naprawdę chce mieć wszystko w dobrym standardzie i zatrudnia firmę budowlaną, to jego budżet pewnie powinien wynosić od $500 za stopę i wzwyż. Czy to dużo? Nie myślę, jeśli otrzymamy super produkt. Czy Państwo wiedzą, że dziś cena za stopę kwadratową sprzedawanego nowego condo z planów wynosi w Toronto $1,200? A przecież to tylko beton i drywall - i na pewno nie dorównuje jakością do custom home. No i nie mamy działki. 3. Wielkość domów. Moim zdaniem era „wielkich” domów się pomału kończy. Zmienia się styl życia i budowania, i przeciętny kupujący szuka raczej domów doskonale wyposażonych, ale znacznie mniejszych niż dawniej. Brakuje zresztą terenów w mieście na ogromne domy. Oczywiście kto bogatemu zabroni? Drake wybudował niedawno ogromny zamek w jednej z najlepszych dzielnic Toronto i koszt budowy poszedł w mega miliony. Ale dziś przeciętny young professional nie jest w stanie tak zaszaleć. Dlatego domy w zakresie do 2,5 miliona są dziś taką górną, popularną granicą cenową. A wielkość? Myślę, że do 3,000 stóp w GTA to już bardzo dużo. 4. Tradycyjny czy nowoczesny dom? To oczywiście kwestia gustu i preferencji. Natomiast ostatnio wyraźnie widoczny jest ruch w kierunku domów bardziej nowoczesnych. Ale często w pogoni za nowoczesnością powstają czasami takie dziwolągi, że już ja sam bym wolał poprawną klasykę niż wydziwiony, „nowoczesny” dom. Tak jak Jerzy Stuhr wyśpiewał przed laty w Opolu - „śpiewać każdy może – jeden lepiej, drugi gorzej” - tak samo jest z budową domów. Wielu buduje, ale jedni lepiej od drugich. Natomiast jak się popatrzy, kto jest dziś nabywcą domów tych „z górnej półki”, to głównie ludzie w wieku od 30 do 50 lat – tak zwani profesjonaliści, którzy chcą czegoś innego i oczekują, by dom się wyróżniał i był wyposażony w to, co teraz „kręci” młodych: technologia i jakość. 5. Czy warto zatrudniać architekta? Na pewno tak, tylko pod warunkiem, że ma talent. Nie każdy, kto ma wizytówkę z napisem „architekt”, tak naprawdę ma pojęcie, co robi. Jest wielu utalentowanych kreślarzy i ludzi, którzy potrafią jedynie kopiować pomysły. Widziałem często, że ludzie projektują domy, wybierając pomysły z Instagrama. Stawiają na wygląd, często nie myśląc o funkcjonalności pomysłów.

Moim zdaniem warto zainwestować i poszukać kogoś, kto podchodzi do projektów domu z pasją i potraktuje go indywidualnie. Niestety, istnieje również wiele biur architektonicznych, które „produkują” projekty na ilość i widzi się te same custom cookie cutters, za które płacimy jak za custom design. To zwykła taśma produkcyjna. Dobry projekt jest tak samo ważny, jak dobra lokalizacja. Nie można tu oszczędzać. Kombinacja dobrej lokalizacji i dobrego projektu daje znakomite efekty - nie tylko użytkowe, ale również finansowe. 6. Finansowanie. Dla większości z nas budowa domu jest znacznym wysiłkiem finansowym. Jak mamy spłacony dom, pod który możemy zaciągnąć linię kredytową, to zwykle jest to najlepszy sposób, by sfinansować budowę. Również niektóre banki oferują construction financing, które też jest dobrą formą finansowania i jest ono udzielane zwykle na rozsądny procent. Ale wielu budujących sięga po prywatne firmy finansujące budowę. Owszem, czasami jest to niezbędne, ale moim zdaniem koszty pożyczek są niezwykle wysokie. Koszty fees _za załatwienie, _brokers fees, opłaty manipulacyjne czy holdbacks powodują, że potencjalny profit szybko znika, a czasami tracimy dom, jeśli nastąpi jakieś opóźnienie. Finansowanie musi być doskonale przemyślane, bo jest ono często źródłem największych problemów. 7. Nowy dom czy renowacja? To bardzo obszerny temat. W większości przypadków szybciej będzie całkowicie zburzyć dom i wybudować w tym miejscu zupełnie nowy. Często wychodzi to również taniej i lepiej. Wszak praca wokół starych fundamentów, ścian czy całej struktury wymaga większej precyzji i czasu. Ale są sytuacje, kiedy warto czasami zachować część istniejącej struktury - z wielu względów. Na przykład kiedy w centrum Toronto burzy się całkowicie dom, który prawie styka się z sąsiadem, to kiedy wchodzą w rachubę nowe wykopy, w takich miejscach koszt specjalnych zabezpieczeń przed „tąpnięciem” sąsiedniej struktury idzie w dziesiątki tysięcy dolarów. Innym przykładem, kiedy warto pomyśleć o zachowaniu „bazy”, są solidne bungalows z wysokim basementem. Na takim domu można tylko dodać drugie piętro (oczywiście podwyższając sufit na pierwszej podłodze). Faktem jest, że jeśli budujemy na sprzedaż, to nowy dom zwykle szybciej znajduje nabywców, ale mądra rozbudowa potrafi być bardziej cost effective. 8. Dom dla siebie versus dom na flip. Wiadomo, że jak budujemy dom marzeń dla siebie, to wówczas często inwestujemy w wiele udogodnień, które przy flipach są zwykle pomijane. Budując dla siebie, zwykle inwestujemy w lepsze okna, lepsze łazienki, lepsze kuchnie, piece, materiały budowlane, itp. Budując na sprzedaż, musimy bardzo pilnować budżetu i potencjalnego profitu, dlatego ścinanie narożników jest bardzo typowe. Od płyty wiórowej jako subfloor, do gorszej jakości okien, mniejszej liczby punktów świetlnych, gorszych łazienek, itd. Buduje się na „wygląd”, nie na jakość (najczęściej). Obecnie koszty budowy rosną bardzo szybko, a powszechny brak dobrych fachowców prowadzi do przepłacania za usługi, bo nie ma innej możliwości. To prowadzi często do przekraczania założonego budżetu. Tu raz jeszcze kłania się „dobra lokalizacja”. Domy budowane w bardzo dobrych dzielnicach mają większy margines na błędy, wynikające z przekroczenia budżetu. Domy budowane w „takich sobie" dzielnicach nie mają miejsca na błędy i jak je popełnimy, to często pracujemy za darmo. Oboje z Agnieszką skończyliśmy architekturę na Politechnice Wrocławskiej. Mam także duże doświadczenie w projektowaniu i budowaniu domów w Kanadzie. Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy planują budowę własnego domu lub potrzebują ciekawego projektu - z chęcią się spotkamy i omówimy wszystkie istotne zagadnienia.

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

WYNAJEM UNITU - JAKIE TYPY DOMÓW SĄ DO TEGO NAJLEPSZE?

Dziś zajmę się kwestią zakupu domu z już istniejącym apartamentem albo z zamiarem stworzenia apartamentu na wynajem. Jakie typy domów nadają się do tego celu najlepiej i dlaczego? Na wstępie wyjaśnię, dlaczego warto wynajmować część domu i na co zwracać uwagę, jeśli wynajmujemy „obcym”. Najważniejszym powodem, dla którego warto wynająć część naszej nieruchomości jest oczywiście zysk. Kiedy kupujemy dom, zwykle musimy się zakwalifikować na pożyczkę hipoteczną. By się zakwalifikować, brane są pod uwagę wszystkie nasze dochody. Jeśli dom, który kupujemy, ma zalegalizowany drugi apartament, jesteśmy w stanie również użyć dochód z wynajmu do kwalifikacji (w pewnym procencie). By to zrobić, powinniśmy mieć umowę wynajmu.Taki dodatkowy dochód, który obecnie sięga nawet $2,000 miesięcznie, często pozwala kupić znacznie lepszy dom - bo bank bierze go także pod uwagę, a nie tylko nasze zarobki.

Czasami kupimy dom, bazując na naszych własnych dochodach, ale wszystkie koszty, związane z opłatą za hipotekę, podatek od nieruchomości oraz wszystkie media (prąd, woda, gaz) sumują się do poważnej, miesięcznej kwoty. Jeśli dom, który kupiliśmy, ma istniejący apartament albo ma potencjał do jego stworzenia, wówczas, kiedy wynajmiemy go „obcym”, suma uzyskana za wynajem może mieć ogromnie pozytywny wpływ na nasz rodzinny budżet. Jest to zwykle niezwykle ważne dla ludzi młodych, zaczynających przygodę z real estate, którzy nie mają głębokich kieszeni i ekstra $2,000 miesięcznie pozwoli im oddychać. To także świetne rozwiązanie dla ludzi starszych, którzy mają duży dom i od dawna spłacony, lecz muszą go ogrzać, opłacić podatki, zapłacić za wodę, gaz czy prąd. A emerytury są niskie i często nie wystarczają na przyzwoity standard życia, jeśli utrzymanie domu może łatwo przekroczyć $1,500, nawet jak jest spłacony. Wówczas dochód z wynajmu może być przeznaczony na utrzymanie domu, a emerytury na życie i radość z wolnego czasu.

Czasami podróżujemy, spędzamy pół roku w Polsce czy mnóstwo czasu we własnym cottage. Wynajęcie części domu zaufanej osobie może wynikać z chęci zapewnienia sobie bezpieczeństwa. Dom, zamiast stać pusty i zachęcający do włamania, będzie doglądany przez lokatora. Pozostaje pytanie: komu wynająć i jak uniknąć problemów? Niestety, to jest najtrudniejsza część tego pomysłu. Słyszy się mnóstwo mrożących w żyłach opowieści o lokatorach z piekła rodem. To prawda, są i tacy, ale mało kto opowiada o dobrych lokatorach, których jest na szczęście większość. Prawda jest taka, że wiele przepisów prawa i instytucje chronią lokatorów, a właściciele wynajmujący domy są często na straconej pozycji. Nie będę tu opisywał całego procesu wynajmu (o tym innym razem), ale jest kilka rzeczy, o których warto pamiętać, kiedy wynajmujemy komuś część naszego domu.

• Warto skorzystać z pomocy doświadczonego agenta, który powinien bardzo dokładnie sprawdzić potencjalnych lokatorów.
• Wynagrodzenie dla agenta to zwykle jedna miesięczna opłata za rent + HST.
• Agent powinien bardzo szczegółowo sprawdzić dostarczone dokumenty, które muszą potwierdzać kwestie zatrudnienia oraz historię kredytową najemców. Proszę pamiętać - dziś oszustwa i podrabianie dokumentów są bardzo popularne, dlatego agent powinien być bardzo ostrożny.
• Mieszkamy w kraju wielokulturowym, ale nie zawsze mieszanie różnych kultur pod jednym dachem daje dobre efekty. Inna kuchnia, inne podejście do czystości. Należy szukać pasujących nam kulturowo najemców.
• Nie spieszyć się z akceptacją potencjalnych chętnych. Owszem, czasami jesteśmy zmuszeni szybko wynająć „komuś”, ale nie znaczy, że musimy wynająć „byle komu”. Często, kiedy robimy to na własną rękę, popełniamy taki błąd, który potrafi być bardzo kosztowny. Raz wpuszczony do domu lokator może stać się naszym przyjacielem albo wrogiem.
• Osobiste spotkanie to podstawa. Dziwię się ludziom, którzy chcą wynająć komuś część własnego domu i nie widzą potrzeby wcześniejszego spotkania z potencjalnymi lokatorami. Ja osobiście zawsze przestrzegam, by takie spotkanie miało miejsce. Często takie 15-30 minut decyduje o sukcesie lub porażce.
• Unikać „profesjonalnych lokatorów”. Niestety, jest mnóstwo ludzi, którzy wiedzą, jak wykorzystywać system na własne potrzeby. Są to zwykle ludzie urodzeni w Kanadzie w średnim wieku. Ja osobiście najmniej kłopotów miałem z nowymi imigrantami oraz studentami zagranicznymi. Oni nie chcą mieć problemów z prawem i boją się "kombinować".

A jakie domy najlepiej nadają się do stworzenia unitu na wynajem?

Pierwsza uwaga jest taka, że jeśli stworzymy atrakcyjny apartament z osobnym wejściem i z dużymi oknami, który jest czysty, ma właściwe oświetlenie, ładną kuchnię i łazienkę - to wynajmie się on szybko i mamy szansę na przebieranie wśród potencjalnych najemców. Jeśli z kolei oferujemy na wynajem unit depresyjny, z małymi okienkami, beznadziejnym układem funkcjonalnym i czasami z wejściem przez naszą część domu lub garaż, to tylko zdesperowani ludzie go wynajmą, a nasz wybór lokatorów będzie minimalny. Warto sobie zadać pytanie: czy ja osobiście zapłaciłbym (przykładowo) $2,000 za mieszkanie w „dziupli”? My z Agnieszką na początku pobytu w Kanadzie wynajmowaliśmy część naszego pierwszego domu i muszę powiedzieć, że apartament był super atrakcyjny i nigdy, przenigdy nie mieliśmy problemów z jego wynajęciem, a nasi lokatorzy traktowali nas jak „cool friends”, a nie jak „landlords”. Zwykle najlepszym typem domu do stworzenia apartamentu na wynajem są domy parterowe (bungalows). Szczególnie tak zwane „raised bungalows”, które mają bardzo duże okna w basemencie, który jest zagłębiony tylko w połowie wysokości w ziemi. Powierzchnia basementu jest taka sama jak powierzchnia głównego poziomu i jest na tyle duża, że z łatwością pomieści wspólną pralnię, pomieszczenie na piec,_ storage _i duży apartament. Jeśli jeszcze to stworzone mieszkanie ma osobne wejście - to mamy coś, co wynajmie się szybko i za lepszą cenę.

Innym typem, bardzo dobrym do stworzenia apartamentu są „back-splits”, szczególnie 4- i 5-poziomowe. Podział tego typu domów na dwa unity mieszkalne jest niezwykle łatwy i często dolny apartament w dużej części jest na poziomie ogrodu. Takie rozwiązanie jest szczególnie atrakcyjne dla ludzi młodych bez dzieci albo ludzi na emeryturze. Dlaczego? Bo bardzo łatwo jest odwrócić sytuację, wynajmując lokatorom apartament na głównym i górnym poziomie za, według obecnych cen, nawet $3,000 do $3,500 miesięcznie - a zatrzymać dla siebie mniejszy apartament z dojściem do ogrodu. Podobnie łatwym typem domu do stworzenia mieszkania na wynajem są tak zwane side-splits. Szczególnie 4- i 5-poziomowe. Mają one zwykle szansę na duże okna w piwnicy. Trzy poziomowe side-splits są zwykle zbyt małe, by stworzyć w nich wystarczająco duży apartament na wynajem.

Jeśli chodzi o domy 2-piętrowe, to głównym problemem jest ich wielkość oraz to, jak są zagłębione w ziemi. Jeśli mamy do czynienia z domem małym (do 2000 stóp), to zwykle jak odliczymy powierzchnię na piec i pralnię, na stworzenie apartamentu pozostaje zbyt mało miejsca. W domach większych przestaje to być problemem, ale nadal, ponieważ dom siedzi głęboko w ziemi, okna są bardzo małe i zwykle nie dają wystarczającej ilości światła - i nie pozwalają na ucieczkę w przypadku pożaru. Pozostaje również możliwość osobnego wejścia. Tylko niektóre domy mają takie rozwiązania, że można skorzystać z istniejących wewnętrznych schodów, by bezkolizyjnie dostać się do basementu. Najczęściej wymagane są zewnętrzne i niezależne schody do piwnicy, co jest czasami niemożliwe, a na pewno kosztowne. Zdarzają się też domy dwupiętrowe z tak zwanym „walk-out basement” - dużymi oknami w piwnicy, z której jest bezpośrednie wejście do ogrodu. To fajne rozwiązanie na pierwszy rzut oka, ale w tym przypadku to lokator ma lepszy dostęp do ogrodu, niż właściciel. Wszystkich zainteresowanych tym tematem zapraszam do kontaktu i chętnie podzielę się dużym doświadczeniem w tej sprawie. Jak i oczywiście w każdej, dotyczącej zakupu czy sprzedaży nieruchomości.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

CO NAJPIERW - KUPNO CZY SPRZEDAŻ?

O czym warto wiedzieć, kiedy zmieniamy dom? Czy lepiej najpierw sprzedać nieruchomość, czy kupić? Na taką decyzję wpływa wiele aspektów: 1. Aktywność rynku nieruchomości Na pewno słyszeli Państwo określenia "buyer's market" i "seller's market". Ten pierwszy (buyer's market) polega na tym, że domy słabo się sprzedają i jest ich wiele do wyboru. Wówczas kupujący (buyers) mogą przebierać w ofertach, a sprzedający są gotowi zrobić wszystko, aby zachęcić kupujących do złożenia oferty. Taka sytuacja ma miejsce w czasach, gdy oprocentowanie jest bardzo wysokie - czyli tak jak obecnie. Taki okres prowadzi do stagnacji rynku. Niewiele się dzieje na rynku budowlanym, ponieważ inwestorzy nie chcą ponosić ryzyka. Natomiast seller's market występuje zwykle wtedy, gdy oprocentowanie jest niskie. W takich czasach zazwyczaj jest mało domów oferowanych na sprzedaż. Jest więcej chętnych do kupna niż do sprzedaży. Wówczas sprzedający mogą przebierać w ofertach i stawiać warunki. Często zdarza się, że pojawia się kilka ofert na jeden dom, co prowadzi do sprzedaży powyżej ceny wywoławczej. W takim rynku nie ma problemu ze sprzedażą, problemem jest zakup. W takich okresach rynek budowlany jest zazwyczaj bardzo aktywny, a wielu inwestorów jest gotowych podjąć ryzyko budowy nowych domów oraz renowacji istniejących. 2. Zamiana domu na większy i droższy czy na mniejszy i tańszy? W seller's market lepiej najpierw kupić dom, zanim swój wystawi się na sprzedaż. Kiedy zamieniamy duży i drogi dom na mały i tańszy, często możemy nawet użyć equity _zawartej w domu, by nowy dom kupić praktycznie za gotówkę. Kiedy sytuacja jest odwrotna, czyli kupujemy droższy dom od tego, który sprzedajemy, warto mieć warunek na uzyskanie pożyczki hipotecznej. Sprzedaż tańszych domów w okresie _seller's market _jest praktycznie bezproblemowa i szybka. Dlatego lepiej najpierw wiedzieć, "dokąd idziemy", aby uniknąć stresu związanego z poszukiwaniem na siłę. Kiedy mamy odwrotny rynek, czyli _buyer's market, lepiej jest najpierw sprzedać, zanim się coś kupi. 3. Lokalizacja Jest ważne, gdzie sprzedajemy i gdzie kupujemy. Jeśli sprzedajemy dom w pożądanej okolicy - w mieście jak Toronto i właściwie go wycenimy – to sprzeda się on szybko. Jeśli natomiast planujemy zakup poza granicami GTA (Greater Toronto Area), wybór domów jest spory, ceny są niższe i relatywnie łatwiej jest coś kupić. Ale ponieważ zwykle ma to być dom marzeń i "do końca życia", polecałbym najpierw zakup, a potem sprzedaż w obecnym rynku, szczególnie jeśli dom, który będziemy sprzedawać, jest już dawno spłacony. 4. Closing Day tego samego dnia Osobiście sugeruję swoim klientom, aby nie zamykać obu transakcji w ten sam dzień. Owszem, robiąc tak, oszczędzamy na kosztach bridge financing. Jednakże zamknięcie obu transakcji tego samego dnia wiąże się z ogromnym stresem i wysiłkiem. Wyprowadzka z jednego domu i wprowadzenie się do następnego w ciągu jednego dnia często przekracza możliwości przeciętnego człowieka. Ponadto, jeśli wszystko odbywa się tego samego dnia, nie mamy szansy na właściwe przygotowanie nowego domu do zamieszkania. Jest brak czasu na malowanie, mycie okien, czyszczenie dywanów czy drobne remonty - takie jak nowa kuchnia czy łazienka. 5. Bridge Financing Bridge financing, o którym wspomniałem powyżej, jest oferowany przez większość banków. Za relatywnie niewielki koszt można uzyskać pożyczkę na zakup domu, która jest spłacana w chwili opuszczenia sprzedawanego domu. Bridge financing _może trwać do 90 dni, ale nie ma minimalnego limitu czasowego – może to być tydzień lub dwa, które wykorzystamy na wygodną i bezstresową przeprowadzkę. Aby zakwalifikować się na tę pożyczkę, należy mieć dwie wiążące umowy - sprzedaży i kupna. Bez umowy potwierdzającej, że nasz obecny dom się sprzedał, nie mamy szans na ten _mortgage. 6. Depozyt Często, planując zamianę domu, mamy problem z depozytem na następny dom – po prostu nie mamy gotówki na koncie! Wielu z nas nie posiada dużych zasobów w banku, ale zwykle po kilku latach mieszkania w domu jest on już  częściowo lub całkowicie spłacony. Domy też zwykle nabierają na wartości! Ta różnica pomiędzy rynkową wartością domu a istniejącą hipoteką nazywa się equity. Wykorzystując to, co mamy, praktycznie każdy bank udzieli nam personalnej linii kredytowej. Jeszcze lepszym rozwiązaniem jest załatwienie secured line of credit, która jest udzielana pod zastaw naszego domu. Te pieniądze można wykorzystać na depozyt lub na downpayment _kupowanego domu. 7. Rodzina i przyjaciele To bardzo ważny aspekt planowania sprzedaży domów. Jeśli, niezależnie od tego, że panuje _seller's market, wolelibyśmy najpierw sprzedać dom, a potem kupić nowy, zawsze ryzykujemy sytuację, w której nie znajdziemy odpowiedniego domu w czasie od sprzedaży do momentu, gdy musimy opuścić sprzedany dom. Zwykle jest to okres od 30 do 90 dni. W takich sytuacjach istnieje kilka opcji. Jeśli mamy rodzinę lub bardzo dobrych przyjaciół, możemy przechować cały dobytek w publicznym magazynie (łatwo je znaleźć) i korzystać z gościnności rodziny lub przyjaciół, czekając na odpowiedni dom. Jeśli jednak nie mamy takiej opcji, można oczywiście wynająć motel lub hotel na jakiś czas. 8. Zalety sprzedaży przed zakupem Główna zaleta polega na tym, że wiemy, za ile nasz dom się sprzedał i ile pieniędzy pozostanie nam na zakup następnego domu. Pozwala to być bardziej agresywnym w składaniu ofert, ponieważ wiemy, kiedy nastąpi zamknięcie i najczęściej nie musimy dodawać warunku na uzyskanie pożyczki. Wadą jest ryzyko zakupu czegoś w pośpiechu, co tak naprawdę nie jest warte kupna, oraz możliwość bycia "bezdomnym" przez jakiś czas. 9. Zalety zakupu przed sprzedażą Zaletą jest brak pośpiechu w poszukiwaniach i brak presji czasu, co pozwala na cierpliwość i wybredność w wyborach. Oczywiście wadą jest brak 100% pewności, za ile sprzedamy obecny dom i kiedy to się uda. Jednak jak wspomniałem wcześniej, dom właściwie wyceniony i w dobrej okolicy sprzeda się szybko. 10. Właściwa wycena Wielokrotnie wspominałem, że każdy dom znajdzie swojego kupca, jeśli tylko cena jest właściwa. Dom wyceniony odpowiednio do panującego rynku skusi wielu chętnych. W dzisiejszym buyer's market _tylko właściwie wycenione domy znajdą kupców. 11. Closing Date W czasach, gdy trudniej jest sprzedać niż kupić, musimy być przygotowani na pewną elastyczność w dacie zamknięcia. Czasami ta elastyczność może być kluczem do sprzedaży. Podsumowanie Wracając do pytania na początku tego tekstu – nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko zależy w dużym stopniu od tego, co sprzedajemy, za ile, w jakiej okolicy, ale również od naszej sytuacji finansowej i odporności psychicznej. Pomocą w podjęciu decyzji powinien być doświadczony agent, który oceni każdą sytuację indywidualnie. Ale w obecnej sytuacji, jeśli dom, który sprzedajemy, ma spore _equity albo jest już spłacony, to zdecydowanie zacząłbym od znalezienia "domu marzeń", zanim wystawimy nasz obecny na sprzedaż. Zapraszam do kontaktu i do współpracy.

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

DO ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WARTO SIĘ PRZYGOTOWAĆ

Od 33 lat zajmuję się kupnem i sprzedażą nieruchomości. Przeżywałem różne okresy, od bardzo gorących po kryzysy na rynku, ale (i nie jest to tylko moje zdanie) ostatni rok w branży nieruchomości był niełatwy - ani dla kupujących, ani dla właścicieli nieruchomości, ani dla agentów. Bezprecedensowo szybki wzrost oprocentowań od poziomu poniżej 2% do poziomu powyżej 8% (w wielu przypadkach) zszokował wszystkich. Ci, którzy chcieli kupić, nie mogą się na kredyt hipoteczny zakwalifikować, a wysokie opłaty odstraszają od podjęcia decyzji. Osoby, które mają domy i pożyczki o oprocentowaniu zmiennym – mają kłopoty z pokryciem spłat. Owszem - ci, co muszą kupić i ci, co muszą sprzedać sprawiają, że rynek nie jest kompletnie martwy, ale na pewno jest powolny. Na szczęście pierwsze pozytywne objawy, czyli minimalna obniżka oprocentowań, wpływają na lekkie ożywienie rynku. Zapowiadane następne obniżki spowodują, moim zdaniem, znaczne ożywienie, bo wszyscy ci, którzy się bali, ruszą „do boju” i wówczas mogą ponownie pojawić się sytuacje podobne do tych z okresu pandemii – czyli kilka ofert na jeden dom. Dlatego jest to dobry moment, by przygotować się do kupna, i dlatego też piszę, jakie sprawy powinniśmy rozważyć. 1. Budżet i „przyrzeczenie hipoteki”. To chyba najważniejszy czynnik. Należy sprawdzić swoje możliwości finansowe i zadbać o pre-approva_l. Problem jest taki, że odkąd oprocentowania kredytów poszły znacznie w górę, trudniej jest otrzymać obietnicę hipoteki w takiej wysokości, by wystarczyła na zakup domu, które są ciągle drogie. Dlatego warto porozmawiać z doświadczonymi brokerami hipotecznymi, którzy mogą być bardzo pomocni. Fakt jest taki, że często zarabiamy więcej niż deklarujemy, by uniknąć wyższych podatków, ale kiedy potrzebujemy przejść przez kwalifikację na hipotekę, to jest to problemem. 2. Typ (rodzaj) domu. To może być odrębny, szeroki temat, ale krótko wyjaśnię. Podstawową sprawą jest kwestia  _maintenance. Często ludzie, wybierając typ nieruchomości, kierują się tylko ceną, ale nie biorą pod uwagę dodatkowych kosztów. Często, jak się policzy całkowity koszt zakupu, to może się okazać, że coś, co kosztuje na papierze więcej, w rzeczywistości może w miesięcznych opłatach być bardziej opłacalne. Na przykład bungalow z basement apartment (który wynajmiemy), będzie kosztował nas pewnie miesięcznie mniej niż 3-piętrowy townhouse bez ogrodu. 3. Lokalizacja. To najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko nieatrakcyjne dzielnice. Dom w drogiej dzielnicy, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę to też nie jest najlepsza lokalizacja. Nie zawsze mamy luksus kupowania w super drogiej dzielnicy, ale nawet pośród tych „normalnych” są lepsze i gorsze, a współpracujący z Państwem agent powinien pomóc w wyborze. 4. „Inni też szukają”. Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej. 5. Brak zrozumienia trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. Kiedy jest mała podaż, a duży popyt – targowanie się jest rzadkością. W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań), mimo że uważa się, że jest to rynek kupujących, to i tak mamy mały margines do negocjacji (bo nie ma czego kupować, a sprzedający trzymają ceny). Znajomość trendów rynkowych pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. 6. Umowy warunkowe. W dzisiejszym rynku, który jest trochę wolniejszy niż jeszcze rok temu, możemy sobie pozwolić na złożenie oferty warunkowej (finansowanie czy inspekcja), ale pomimo tego, warto być przygotowanym do złożenia oferty bezwarunkowej w przypadku, kiedy znajdziemy ten jeden, „idealny” dom - bo może podobać się nie tylko nam.

7. Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty, często z warunkami, w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej liczby warunków lub nie ma ich wcale! Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani, by sprzedawać za wszelką cenę. 8. Błędne przekonanie, że "Power of Sale" to znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez "Power of Sale" są często sprzedawane za wyższą cenę niż prywatnie przez ludzi w przymusowej sytuacji (jak rozwody, śmierć w rodzinie, szybka przeprowadzka czy czasami zła wycena). Ponadto domy sprzedawane poprzez "Power of Sale" są często bardzo zniszczone i wymagają dużych nakładów na renowację. W aktywnym rynku, kiedy można dom zagrożony przez Power of Sale" sprzedać w każdej chwili – ta forma sprzedaży jest ciągle rzadkością. 9. Zachowanie zdrowego rozsądku. Zdarza się, że po wejściu do domu, który jest czysty i ładnie przygotowany  do sprzedaży (np. staging), nagle zakochujemy się w nim (czasami bez pamięci). To dobre uczucie, ale często prowadzi do błędnych decyzji. Proszę pamiętać, że zdrowy rozsądek i porada doświadczonego agenta, który powinien być bezstronny, a jednocześnie świadomy tego, co można kupić w danej okolicy za określone pieniądze, są bardzo cenne. Działanie pod wpływem emocji często prowadzi do przepłacania za dany produkt. Oczywiście, jeśli mamy ofertę warunkową, to dostajemy kilka dni na wycofanie się z błędnej decyzji, ale nie zawsze jest to możliwe. Należy pamiętać, że nie zawsze należy kupować dom za wszelką cenę. Pamiętajmy, że (zwykle) szukamy jednego domu i kiedy pojawia się kilka ofert na dom, który nam się spodobał, ale Państwa agent jest przekonany, że można kupić coś lepszego za daną cenę, to warto mu zaufać. 10. Home inspections. Dla kupujących dom inspekcja jest bardzo ważnym elementem, który gwarantuje im tak zwaną "spokojną głowę". Osobiście polecam home inspections, ale uważam, że należy je traktować bardziej jako edukację niż szansę na wykrycie wszystkich wad domu. Nie ma idealnego domu i nie ma inspektora, który wykryje wszystkie wady domu, szczególnie te ukryte. Dziś, kiedy czasami mamy kilka ofert na jeden dom, ci, którzy chcą robić inspekcję, mogą ją zrobić przed złożeniem oferty. To zdarza się coraz częściej. 11. Agent w roli inspektora. W dzisiejszych czasach często dochodzi do absurdu, bo appointmenty _potrafią być tylko 15-minutowe. Nie ma czasu, by wnikliwie obejrzeć dom czy sprawdzić go pod względem technicznym. Ale nawet w tak limitowanym czasie doświadczony agent powinien być w stanie z grubsza zauważyć podstawowe problemy techniczne. Nie będzie to formalna inspekcja, ale opinia fachowca. 12. Pamiętajmy o wzroście wartości. Kupując dom, rzadko myślimy o jego sprzedaży, a jest to ogromny błąd. Nie wolno zakładać, że będziemy w tym domu mieszkać zawsze. Dlatego należy patrzeć na lokalizację oraz potencjał wzrostu wartości, by w chwili sprzedaży nie być stratnym. Często ludzie kupują dany dom, bo jest tani. Czasami niewiele wyższa cena daje nam szansę na znacznie lepszy dom. Ja osobiście nie rozumiem ludzi kupujących niektóre typy domów – na przykład _back-to-back townhouses. Są one sprzedawane przez deweloperów obecnie po prawie $850,000. Ani ogrodu, ani prywatności. Gdy te domy się za jakieś 20 lat zestarzeją, będą wyglądały jak slumsy - bo każdy będzie sobie „rzepkę skrobał”. Każdy właściciel sam będzie naprawiał elewacje czy wymieniał dachy. Czy ktoś naiwny myśli, że będzie to robione zawsze ze smakiem czy w tym samym czasie? A w tej cenie można na przykład wciąż kupić dom wolnostojący w Burlington, Stoney Creek czy Hamilton, który ma zdecydowanie lepszy potencjał. 13. Współpraca z wybranym i własnym agentem nieruchomości. Moim zdaniem współpraca z doświadczonym i lojalnym agentem przy zakupie nieruchomości to klucz do sukcesu. Tak zwany buyer agent, który pracuje dla kupujących, jest bardzo ważnym elementem całego procesu sprzedaży. Nie tylko zna przepisy i cały proces zakupu, ale jego wiedza pozwala uniknąć kosztownych błędów – od właściwej lokalizacji do wyboru najkorzystniejszej pożyczki hipotecznej. Buyer agent jest Państwa bezpłatnym konsultantem, ponieważ jego wynagrodzenie i tak jest wliczone w cenę zakupu.

Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, którzy zamierzają kupić lub sprzedać dom. Zawsze działam na rzecz moich klientów, potrafię wynegocjować najlepsze możliwe warunki, a współpraca ze mną przebiega bezstresowo. 

Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Każdy zna powiedzenie, że przy zakupie nieruchomości najważniejsze są trzy składniki: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Ta może zabawna teza zawiera mnóstwo prawdy. Podobnie ma się rzecz przy sprzedaży nieruchomości. Jakby na to nie patrzeć, czy to w dobrych czasach, czy w trudnych, lokalizacja jest jednym z najbardziej istotnych czynników w trakcie zakupu lub sprzedaży nieruchomości. Każdy też zna regułę, mówiącą, że „dobra” lokalizacja najlepiej obroni się w dobie kryzysu przed potencjalnym spadkiem cen. I to stwierdzenie zawsze sprawdza się w okresach, kiedy mamy gorszy rynek nieruchomości (taki jak obecnie). Dlaczego tak jest? Doskonałe lokalizacje bardzo rzadko trafiają na rynek. Jak ktoś ma dom w ładnej i dobrej dzielnicy, zlokalizowany na nieprzelotowej ulicy lub wychodzący na park lub pole golfowe, to w takim miejscu mieszka latami i nie myśli o sprzedaży nieruchomości. Nawet w obecnym rynku, kiedy tak atrakcyjnie usytuowany dom trafi do sprzedaży, to może liczyć na sporą liczbę zainteresowanych. Będą to osoby, które latami czekały na taką okazję i są skłonne zapłacić tyle, ile się należy za wymarzoną lokalizację. Zawsze istnieje spora grupa kupujących mających dostępne zasoby finansowe szukających okazji nie w znaczeniu niskiej ceny, ale w znaczeniu doskonałej atrakcyjnej lokalizacji. Co oznacza „dobra” lokalizacja i jakie ma cechy? Czym się różni „dobra” od „złej”? Jest to często trudne do zdefiniowania, ale sami często wyczuwamy to instynktownie. Dobra lokalizacja jest zwykle pożądana przez wszystkich i cechuje się wieloma ważnymi elementami, z których kilka wymienię:

• Bezpieczeństwo. Jest zwykle jednym z bardzo ważnych czynników, branych pod uwagę.
• Spokojne położenie. Z dala od hałaśliwych arterii komunikacyjnych, nisko latających samolotów, linii wysokiego napięcia, zakładów przemysłowych powodujących skażenie powietrza, itd.
• Dobre szkoły. Jest to jeden z bardzo istotnych parametrów dobrej lokalizacji. Dobra szkoła podstawowa czy ogólniak są ogromnym magnesem. Prywatne szkoły potrafią być bardzo drogie i kiedy nie ma potrzeby wydawać na edukację, możemy wydać więcej na dom w dobrej lokalizacji.
• Łatwy dostęp do komunikacji masowej lub autostrad.
• Bliskość terenów rekreacyjnych. Łatwa dostępność parków, ścieżek rowerowych, spacerowych i szlaków turystycznych zawsze przyciągnie kupca.
• Prestiż. Jest to jedna z najważniejszych cech „dobrej” lokalizacji. Jeśli ktoś wspomni o Forest Hill, High Park, Bloor West Village czy Post Road, to każdy zorientowany w temacie wie, że są to pożądane, eleganckie i drogie okolice. Jak ktoś powie Jane & Finch – wiadomo, że nie ma się po co tam pchać.
• LifeStyle. Niektóre dzielnice Toronto pomimo, że są niezwykle gęsto zabudowane, a tamtejsze domy niekoniecznie są w super stanie, cieszą się niezwykłą popularnością i mają opinię dobrej lokalizacji. Takim przykładem mogą być Beaches wraz z Greek City, West Bloor Village czy Port Credit.
• Ambience/Nastrój. Kiedy wjeżdżam z klientami w dzielnicę, gdzie są znacznie większe działki, dojrzałe drzewa oraz domy po których widać dostatek, to każdy chciałby tak mieszkać. Jak wjeżdżamy w dzielnice, w których jest ciasno i brudno, a po domach widać wieloletnie zaniedbania – to owszem, czasami ktoś coś kupi, ale głównie dlatego, że nie ma możliwości wyboru.

Można podać więcej przykładów cechujących dobrą czy złą lokalizację, ale tak naprawdę większość z nas czuje to instynktownie. Oczywiste jest, że kiedy kupujemy mieszkanie w budynku, unit w zespole townhousów, bliźniaka czy nawet dom, kierujemy się naszym budżetem. Ale nawet jeśli nie jest on zbyt wysoki, to i tak chcemy żyć w bezpiecznym, czystym i atrakcyjnym sąsiedztwie. Wszak każdy rozsądny człowiek chce po pierwsze mieszkać godnie, ale też musi sobie zdawać sprawę, że zakupiona nieruchomość w kiepskiej okolicy bardzo powoli nabiera na wartości (jeśli w ogóle). Kiedy przyjdzie do sprzedaży, taka „zła” lokalizacja wpłynie z pewnością na problemy ze sprzedażą i zwykle za niższą cenę niż ceny za taką samą nieruchomość w innej, lepszej okolicy. Dlaczego o tym piszę? Sporo osób pyta mnie ostatnio, czy ceny nieruchomości spadną. Ja osobiście uważam, że nie mamy powodów do paniki, jak długo mamy nieruchomość w atrakcyjnej lokalizacji. Owszem, ceny mogą chwilowo się zmienić, ale wyłącznie wtedy, kiedy kryzys potrwa dłużej. Jak tylko zaczniemy z niego wychodzić, ceny się ustabilizują. Natomiast te nieruchomości kupione w gorącym okresie pandemii, w złych lokalizacjach, mają szansę na większy spadek cen i znacznie wolniejszy powrót cen do wartości, za jaką były kupione. Moim celem jest uświadomienie Państwu, że zawsze kiedy kupujemy (czy sprzedajemy) nieruchomość – lokalizacja będzie miała kluczowe znaczenie przy wyborze i wpłynie na wartość domu. Zupełnie innego znaczenia nabiera pojęcie „dobrej” lokalizacji, kiedy zaczynamy kupować nieruchomości z zamiarem zarobienia pieniędzy, czyli budując nowy dom lub robiąc gruntowną renowację. Działka na której będziemy budować nowy dom, jest obecnie najdroższym elementem składowym całej inwestycji. Mówiąc na przykład o Toronto czy Mississauga, może to być koszt od $800,000 do nawet kilku milionów dolarów. Ale bazując na moim praktycznym doświadczeniu, dobre lokalizacje zaczynają się obecnie na poziomie $1,5 miliona, a te niepopularne mogą dochodzić nawet do $1,000,000. Czy to jest duża różnica? Czy wybrać tanią w gorszym miejscu, czy wybrać droższą w lepszym miejscu? Moim zdaniem trzeba (jeśli oczywiście możemy) wybrać lepszą lokalizację - i wytłumaczę dlaczego. Ta różnica pomiędzy złą i dobrą lokalizacją wynosząca $500,000 będzie kosztowała nas w oprocentowaniu w skali roku około $25,000. Czyli $2,083 miesięcznie (w spłatach hipoteki). Ta dodatkowa opłata decyduje, czy budujemy dom w dobrym miejscu, gdzie ceny gotowych domów mogą być wysokie, czy w miejscu nieatrakcyjnym, gdzie nasz potencjalny profit może być znikomy i bardzo ryzykowny. Przy tak dużej inwestycji jak budowa domu, koszt opłat za lepszą działkę jest to ułamek kosztów budowy. Nawet jeśli budowa potrwa dwa lata, to koszt dopłaty za dobrą działkę wyniesie $50,000 (w oprocentowaniu). A różnica w cenie sprzedaży takiego samego domu w złej okolicy i w dobrej może wynieść setki tysięcy! Jest to proste i logiczne. Jest bardzo wiele osób gotowych wydać znaczne pieniądze za ładny dom w dobrej i pożądanej okolicy. Jest znacznie mniej szaleńców gotowych zrobić to samo (czyli wydać duże pieniądze) na dom może ładny, ale w dzielnicy cieszącej się złą sławą. Warto dodać, że koszty budowy identycznego domu w dobrej dzielnicy czy w złej dzielnicy będą te same, ale potencjalny profit będzie zupełnie inny. Przecież jak kupujemy przysłowiowy 2x4 stud czy płytę gipsową (drywall), to płacimy tę samą cenę, niezależnie gdzie budujemy. Owszem, niektórzy fachowcy mają inne ceny za pracę, jeśli zobaczą, że dom jest budowany droższej dzielnicy. Ale to jest do opanowania, jeśli mamy trochę doświadczenia. Owszem, w dobrej okolicy warto użyć trochę lepszych standardów budowania, ale to tylko wyjdzie na dobre. Ale na koniec jeszcze jedna cenna uwaga. Oprócz lokalizacji, kiedy budujemy dom na biznes, druga najważniejsza sprawa to ciekawy i dobrze przemyślany projekt. Widzę często takie dziwolągi, że zastanawiam się, czy ten projekt wymyślił ktoś pod wpływem jakiś substancji, czy może rysowało je dziecko - nie mające pojęcia, co robi. Po ponad 30 latach pracy na rynku nieruchomości i sprzedaży tysięcy domów stwierdzam, że zakup dobrze usytuowanej nieruchomości jest najpewniejszą inwestycją. Chętnie przedyskutuję ten temat z każdym z Państwa, kto będzie miał wątpliwości w kwestii wyboru nieruchomości, doradzę i wskażę jej słabe i mocne punkty. Ale pamiętajmy: location, location, location – są to trzy najważniejsze elementy inwestycji w nieruchomości! Zarówno przy zakupie, jak i przy sprzedaży. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co

Jak przebiega typowa inspekcja domu i jakich "niespodzianek" mogą spodziewać się kupujący?

Na wstępie warto powiedzieć, że istnieje kilka różnych typów inspekcji domów. Ta najbardziej typowa dotyczy elementów strukturalnych i mechanicznych. Są inne typy inspekcji, związane na przykład z obecnością szkodliwych substancji (takich jak azbest). Bywają inspekcje dotyczące cieków wodnych, prowadzone przez specjalistów od Feng Shui. To są kontrole specjalistyczne, stosowane raczej rzadko. Najpopularniejsza jest jednak typowa inspekcja techniczna, trwająca zwykle 2-3 godziny. Oczywiście w pewnych przypadkach ten czas może się wydłużyć.

Inspektor ocenia stan nieruchomości w danym czasie, bazując na  oględzinach. Za skrzętnie ukryte wady inspektor zwykle nie odpowiada. Sprawdzane są wszystkie elementy domu – od fundamentów, poprzez wszystkie urządzenia mechaniczne, instalację elektryczną aż po elementy zewnętrzne – dach, ściany, rynny, okna, itd. Zwykle inspektor zaznacza wszystkie uwagi w notatniku. Na koniec ów notatnik zostaje wręczony osobie zamawiającej inspekcję – czasami ze specjalnym poradnikiem mówiącym o tym, jak dom jest zbudowany i jak naprawiać jego poszczególne  elementy.    Inspektor w wielu przypadkach jest w stanie określić przybliżony koszt poszczególnych napraw oraz zasugerować potencjalnych wykonawców. Nie należy jednak oczekiwać cudów. To, co jest skrzętnie ukryte przez sprzedających może ulec jego przeoczeniu. Jednak doświadczony inspektor jest w stanie wychwycić większość poważnych problemów. Czasami raport z inspekcji może pomóc uzyskać małą redukcję ceny – nawet już po zakończonych negocjacjach. Nie oznacza to wcale, bym sugerował Państwu, by zawsze wykorzystywali inspekcję do dodatkowych obniżek ceny. Koszt profesjonalnej inspekcji zależy od firmy i od zakresu kontroli. Zwykle cena kształtuje się na poziomie $350-$750.  To, czy warto robić inspekcję zależy od wielu czynników - między innymi od wieku domu. Zrozumiałe jest, że im starszy dom, tym więcej elementów może wymagać naprawy.   Domy do 5 lat najczęściej objęte są gwarancją i inspekcja często nie ma zbytniego sensu. Warto sprawdzić fundamenty i czy nie ma wody w piwnicy. W tym przypadku raport inspektora często bywa używany do negocjacji z firmą budowlaną lub NHWP, by uzyskać naprawy gwarancyjne.    Dom do 10 lat to ciągle nowy dom – i nie ma w nim zwykle większych problemów. W tym przypadku również najczęstszymi wadami są wilgoć w piwnicy i pęknięcia fundamentów. Oczywiście po takim okresie mogą się już pojawić pierwsze problemy z dachami czy piecami - jeśli są słabej jakości.   Domy około 15 lat – tu już często można znaleźć wiele słabych stron takiej nieruchomości. Należy liczyć się z wymianą dachu, niektórych typów okien, czasami pieca czy klimatyzacji. Często pojawia się konieczność remontu łazienki – szczególnie w okolicach prysznica.    Domy 20–30 lat – trzeba dokładnie sprawdzić dachy, urządzenia mechaniczne, okna, łazienki oraz oczywiście poszukać śladów wilgoci w basemencie. Jeśli w ciągu ostatnich 20 lat w takim domu nie było żadnych renowacji, należy spodziewać się poważnych wydatków. Często również, oprócz kwestii technicznych, trzeba liczyć się z inwestycjami wynikających ze względów estetycznych. 20 czy 30-letnia kuchnia zwykle już nie zadowala żadnej pani domu. To samo zresztą dotyczy łazienek.   Domy mające ponad 40 lat powinny być szczegółowo kontrolowane, szczególnie jeśli nic nie było w nich robione. Należy spodziewać się wielu problemów technicznych i wtedy inspekcja jest wręcz niezbędna. Jakość domów często zależy od okresu, w którym były budowane. Na przykład domy stawiane pod koniec lat 80-tych i początku 90-tych – w szczycie boomu budowlanego – były często budowane szybko, tanio i byle jak. Dziś, pomimo tego, że minęło stosunkowo niewiele czasu, są one często w złym stanie technicznym i wymagają generalnych remontów. Objawy zaniedbania są zwykle widoczne gołym okiem; przegniłe drewniane okna i drzwi garażowe, które nigdy nie były właściwie pomalowane jak i podnosząca się dachówka przypominają o potrzebie natychmiastowej wymiany. Wystarczy na przykład przejechać się w okolicę tuż na zachód od Square One w Mississauga – by zobaczyć wiele  przykładów budowlanej fuszerki. 

Innym zjawiskiem są domy budowane w latach 70-tych. Powszechnie stosowano wówczas kable elektryczne z drutu aluminiowego. Nie jest to żaden poważny problem techniczny i łatwo jest klientów przygotować i wytłumaczyć im obecność aluminium. To samo dotyczy innych potencjalnie "niebezpiecznych" substancji, których szkodliwość jest czasami nadmiernie nagłaśniana - na przykład UFFI, Vermiculite Insulation, itd. Doświadczony agent czy inspektor, znając wiek domu oraz buildera, jest w stanie z góry przewidzieć pewne problemy.

Ważne jest też od kogo się dom kupuje. Są właściciele, którzy domy niszczą i prawie nowa nieruchomość może nadawać się już do całkowitego remontu. Na drugim biegunie są właściciele, którzy nawet dom stary utrzymują w bardzo dobrym stanie. Trzeba przyznać, że domy Europejczyków są zwykle bardzo zadbane i właściwie pielęgnowane.

Chciałbym podkreślić, że dom 30, 40- letni a nawet starszy, jeśli dbało się o niego należycie, często może być bardzo dobrym zakupem. Nie ma zwykle żadnych problemów strukturalnych, gdyż wówczas budowano jeszcze bardziej w stylu europejskim, czyli zewnętrzne ściany były z tak zwanej „solid masonary” - cegły i pustaka. To daje tym domom ogromną wytrzymałość oraz łatwość rozbudowy – na przykład dodanie drugiego piętra nie sprawia żadnych problemów. 

Jeśli rozważają Państwo inspekcję lub mają wątpliwości co do stanu oglądanej nieruchomości - zapraszam do kontaktu. Chętnie posłużę radą lub obejrzę taki dom razem z Państwem i postaram się znaleźć wszystkie jego słabe strony. 

Pozdrawiam, 

Maciek Czapliński 

905 278 0007

Find out more at https://domator-team.pinecast.co