::
::
KOSZTY, ZWIĄZANE Z ZAKUPEM NIERUCHOMOŚCI
W tym tygodniu chciałbym przypomnieć o kosztach, związanych z zakupem nieruchomości. I pomimo tego, że wielu z nas już kupowało nieruchomości wielokrotnie, to takie skrótowe przypomnienie kosztów związanych z tym procesem jest czasami potrzebne. A szczególnie dla tych, którzy dopiero myślą o kupnie po raz pierwszy. 1. Commission (dla Buyer's Broker). Pomimo że w 95% przypadków wynagrodzenie dla agentów, którzy reprezentują kupujących jest wliczone w cenę nieruchomości i jest pokrywane przez sprzedających, to czasami zdarzają się przypadki, które mogą spowodować, że osoby kupujące nieruchomość mogą być zobowiązane do pokrycia wynagrodzenia w całości lub części dla agenta, który ich reprezentuje w procesie zakupu. W chwili, kiedy nawiązujemy współpracę z agentem (Buyer’s Broker) i podpisujemy formularz „ Buyers Agency Agreement” , to jesteśmy związani z tym agentem na określony w umowie okres czasu i na określony rejon działania. W umowie zaznaczone jest również, jakiego commission ten agent ( brokerage ) oczekuje. Większość kupujących nawet nie zwraca uwagi na to, co podpisują i zdarza się często, że po zobaczeniu jednego domu (z przypadkowym agentem) mają podpisany z nami kontrakt na nawet (w drastycznych przypadkach) na rok czasu na teren całego Ontario - i jeszcze w dodatku na przykład na 4% commission . Nie jest to uczciwe podejście ze strony agenta, ale ludzie są różni. Jeśli współpraca układa się dobrze i agent, którego zatrudniliśmy (często przypadkowy) jest w porządku i znajdzie nam wymarzony dom, to wszystko jest OK. Ale jeśli trafimy na nieuczciwego agenta i po jakimś czasie zmęczeni współpracą kupimy dom przez innego agenta, to ten pierwszy agent, który z nami podpisał kontrakt, ma prawo domagać się „swojej” prowizji ( commission ) - choć niewiele zrobił w tej sprawie. Jest też inna sytuacja, o której warto wiedzieć. Załóżmy, że kupiliśmy dom z agentem, który zawarł z nami kontrakt, ale zostanie on „wynagrodzony” przez sprzedających - na przykład w wysokości 2%, jednak w naszej umowie jest to 4% prowizji. Wtedy można się spodziewać, że może on zażądać „brakującego” 2% od nas, czyli od kupujących. Na szczęście są to bardzo odosobnione przypadki, ale warto o nich wiedzieć. 2. Provincial Land Transfer Tax - to podatek pobierany przez prowincję Ontario. Naliczany jest w zależności od ceny zakupu. Można powiedzieć, że w przybliżeniu wynosi on 1.25% ceny zakupu (do ceny $500,000). Kupujący po raz pierwszy są zwolnieni z pierwszych $4,000 należnej opłaty. Przy cenie zakupu $1,000,000 LTT wyniesie $16,475.00. 3. Metro Toronto Land Transfer Tax – jest on naliczany na wszystkie nieruchomości kupowane w obrębie Metro Toronto i trafia do kasy miejskiej. Jest to podobnie naliczany podatek jak Provincial LTT z tym, że kupujący po raz pierwszy też mają specjalną ulgę - w wysokości $4,750. Dla ludzi kupujących w obrębie Toronto łączny podatek - prowincyjny i miejski od miliona dolarów wyniesie $32,950 – nie jest to mało. W przypadku darowizny w obrębie najbliższej rodziny (mąż - żona, rodzice – dzieci), Land Transfer Tax jest zwykle umarzany. 4. Legal Fees - czyli usługi prawnika odpowiedzialnego za dokończenie transakcji. Zwykle opłata za samo honorarium w typowej transakcji wynosi około $800-$1500 dolarów (w zależności od kancelarii). Dodatkowo prawnik ponosi cały szereg opłat związanych na przykład z rejestracją pożyczki, sprawdzeniem rejestrów w miastach czy innych urzędach, koszty pocztowe, itp. Te dodatkowe opłaty zwykle zamykają się w granicach $500-$1,500. Tak więc należy być przygotowanym na koszt usług prawnika w typowej transakcji do około $1,500 do $2,500 plus HST. 5. High Ratio Mortgage Insurance . Jeśli kupujemy nieruchomość z 20% downpayment _lub większym, to nie jest wymagane specjalne ubezpieczenie pożyczki. Jeśli natomiast mamy mniej niż 20% wpłaty, to wymagane jest specjalne ubezpieczenie, bez którego banki nie podejmą ryzyka udzielenia pożyczki hipotecznej. Warto wiedzieć, że _high ratio ubezpieczenie można uzyskać na nieruchomości do półtora miliona ceny zakupu. 6. Adjustments . Kupujący są odpowiedzialni za koszty utrzymania nieruchomości od dnia zamknięcia transakcji. Jeśli sprzedający nadpłacili podatek od nieruchomości, to musimy im tę sumę „oddać” w formie_ adjustment_. To samo dotyczy maintenance w przypadku condo. Te rozliczenia również załatwia prawnik. 7. Development charges. W przypadku nowych budynków i mieszkań z planów, kupujący w chwili zamknięcia ponosi częściowy koszt podłączeń budynków do sieci infrastruktury. Ten koszt może być znaczny, ale większość deweloperów sprzedających nieruchomości z planów wprowadza tak zwany „ cap ” - czyli maksymalną wartość, której ten koszt nie przekroczy. 8. Home Inspection - nie jest to wymagana usługa, ale w normalnym, ustabilizowanym rynku jest bardzo popularna. Typowa inspekcja kosztuje około $400-$700 plus HST. 9. Title Insurance - jest nieobowiązkowe, ale moim zdaniem warte posiadania. Jednorazowy koszt zależy od ceny zakupu i dla nieruchomości wartości $1,000,000 wynosi około $1,000. To ubezpieczenie jest bardzo przydatne i chroni nas w bardzo wielu sytuacjach (o czym pisałem już nie raz). Ogólnie można założyć, że wszystkie dodatkowe, tak zwane jednorazowe opłaty związane z przejęciem nieruchomości powinny zmieścić się od 2.00% do 2.50% ceny zakupu nieruchomości, nie wliczając w to high ratio mortgage insurance . Jest to oczywiście przybliżony szacunek i zawsze mogą wydarzyć się odchylenia od standardu. Jako profesjonalista, od 32 lat zajmuję się reprezentowaniem moich klientów w procesie sprzedaży czy zakupie nieruchomości. Mam w tym ogromne doświadczenie i już na pierwszy rzut oka dostrzegam, jeśli coś nie jest w porządku z nieruchomością, z dokumentacją czy z zachowaniem drugiej strony transakcji. Ten system "szybkiego ostrzegania" moich klientów sprawdza się w 100% - choć na szczęście są to rzadkie przypadki. Jestem nie tylko architektem z polskim wykształceniem, ale też psychologiem (niestety, wyjechałem z Polski przed obroną pracy doktorskiej z psychologii). Wykształcenie psychologiczne bardzo pomaga mi w negocjacjach, które podejmuję na rzecz moich klientów, jak i pozwala na wstępną ocenę sytuacji. Jako agent real estate, który odwiedził tysiące domów od razu poznam, czy nieruchomość jest warta zainteresowania, czy ma jakieś wady, czy też lepiej od razu z niej uciekać.
Zapraszam do kontaktu. Pozdrawiam, Maciek Czapliński 905 278 0007
Find out more at https://domator-team.pinecast.co
Jest to odcinek podkastu:
DOMATOR Team
O najnowszy trendach na rynku nieruchomości w GTA i Ontario. Co tydzień pogadanka w Radiu 7 o godz. 8.15 rano.